面对几十年以来增长最快的抵押贷款利率，预测者们很少对市场的下一步走向产生如此大的分歧。 从许多方面来看，在美联储突然结束由新冠疫情和创纪录的低借贷利率推动的房地产繁荣之后，今年夏天开始房地产市场进入了急剧下滑状态。 抵押贷款利率在经历了10月份和11月份攀升至7%以上，达到20年以来新高位之后，在最近几周内又逐渐呈现走低趋势。截至10月份，成品屋销售量连续九个月持续下降，这是全国房地产经纪人协会自1999年开始跟踪该数据以来持续时间最久的一次下降趋势。 通过提高抵押贷款利率让房地产市场降温是典型的做法之一。但今年的抵押贷款利率上升速度在房屋买家和卖家之间给买家造成了一种鞭打感，这使得预测者们很难预测房地产市场的低迷到底会持续多久以及将会变得多糟糕。 房地产市场上自相矛盾的信号比比皆是。房屋的需求量已经下降，但是房屋的供应量仍然很低。虽然房屋价格已经下跌，但仍然远高于新冠疫情之前的房屋价格水平。与一年之前相比，尽管抵押贷款利率高的离谱，但仍然低于几十年前大多数年长的美国人购买第一套房子的价格水平。 房地产经纪公司Redfin Corp的首席执行官格伦凯尔曼说：“当房屋价格上涨时，人们将无法相信房价会下跌，一旦房屋价格下跌，他们也无法相信房价会上涨。”
新冠疫情导致了房屋销售量在2020年和2021年迅速增加。随着远程工作者的增加，购房者们都寻找更多的空间，而极低的抵押贷款利率使许多美国人都买得起房子。 根据标普CoreLogic Case-Shiller全国房价指数可知，房价在2020年1月份至2022年6月份期间飙升了45%。由于年轻人都选择自己搬出去而不是与室友同住，所以租金也疯狂飙升。 美联储主席杰罗姆·鲍威尔最近甚至将房地产市场的繁荣现象称为“泡沫”。 他在11月30日的一次活动中曾经说道：“房价以极其不可持续的水平上涨并且过热。” “现在房地产市场将会经历另一面，并且有望在一个更好的地方出现。” 经济学家说，对明年房价的预测与以往相比异常不同。审计兼咨询公司毕马威会计师事务所(KPMG LLP)呼吁明年房屋价格将会下跌20%，高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.) 则预测下跌值为7.5%。 与此同时，全国房地产经纪人协会预测当前房屋价格将上涨1.2%，而抵押贷款银行家协会则预计明年房价将会上涨0.7%。 房屋销售量下滑这一现象将会持续多长时间， 部分取决于美联储需要多长时间才能控制通货膨胀，目前通货膨胀处于40年以来的最高位，并且引发了美联储自2018年初以来最快速的一系列加息。 80年代，美联储减缓经济增长的努力在很大程度上取决于房地产市场的下滑，这既是因为商品和服务需求的降温，也是因为房地产本身是通货膨胀的重要因素。工资上涨等其他因素可能会使通货膨胀持续上升。
利率的飙升将房屋买卖双方都赶出了房地产市场。房屋买家已经被价格淘汰，或者他们已经撤出了房产市场，因为他们认为未来价格可能会更低。 今年早些时候，Ole和Amanda Wendroth因为屡次出价过高而放弃了在密歇根州安阿伯市购买入门房的计划。他们在今年秋天重新开始了此计划，但之后又暂停了搜索。 尽管现在房屋在市场上停留的时间更长，价格也开始下跌，但是抵押贷款利率已经大幅度上涨，以至于他们预计每月支付的房租将比当前支付的房租高出1000多美元。 “算着就是不划算，”Wendroth 先生说。 房地产经纪人表示，除非人们因为工作搬迁或者离婚等生活变故而不得不出售房屋，否则他们将会停留在原状。近70%的抵押贷款家庭的利率都低于4%，他们不愿意以较低的抵押贷款利率换取较高的新房抵押贷款利率。 到目前为止，房屋价格还没有大幅度下跌。房屋价格已经从春季的高峰期开始下滑了，但仍高于去年同期价格水平，这主要是因为待售房屋的供应量仍低于每年这个时候的正常水平。 有着三个女儿的泰勒和泰瑞·阿贝特希望在2020年和2021年在匹兹堡地区购买一套更大的房子。但是他们失去了大约四个提议。 今年早些时候，随着利率的攀升，阿贝特夫妇放弃并决定继续使用目前低于3%的利率抵押贷款，阿贝特先生说。 “如果 [房价] 仍然膨胀并且你不得不支付更高的抵押贷款利率，那么退一步看看会发生什么是不费吹灰之力的，”他说。 相对较低的库存是当前房地产活动暴跌与2007年次贷危机不同的原因之一，次贷危机导致多年的房价下跌和数百万的止赎，引发了波及其他经济领域的全球金融危机。
房利美( Fannie Mae)首席经济学家道格·邓肯（Doug Duncan）表示，即将到来的经济衰退可能看起来更像是1980年代初期经济活动出现过的剧烈但又迅速的下滑，当时美联储将利率上调至两位数，用以应对极高的通货膨胀。 “人们只是停止了交易，”他说。“一旦美联储控制了通货膨胀并且开始降低通货膨胀，你就会看到房屋交易量又开始回升。” 1979年当美联储提高了抵押贷款利率之后，房屋价格就停止了上涨，但当美联储放慢激进的加息步伐后，房屋价格和销售量在1983年就又再次回升。 房利美曾经预测，明年房价将下跌1.5%，2024年将下跌1.4%。 其他人则持更加负面的看法， 尽管大多数的预测者们都预计当前的房地产市场低迷时间将比次贷危机后的长期低迷时间更短。Walker & Dunlop Inc.旗下的房地产研究和咨询公司 Zelman & Associates预计，到2024年年底，房屋价格将从几个月前的峰值开始下跌12%，之后将会出现反弹。John Burns Real Estate Consulting 预计房屋价格将从高峰到低谷下跌20%，并预计将在大约2024年底左右达到最低点。 与上次经济衰退之前相比，这次房主将会拥有更多的房屋净值，此后更严格的贷款标准意味着只要他们的收入不出现突然下降，他们就不太可能违约。 风险最大的房主是那些在价格接近峰值时购买房屋的购房者们。根据抵押数据公司Black Knight Inc.的数据显示，截至9月份，2022年通过抵押贷款购买的房屋中约有8%的处于水下状态。 美联储理事克里斯托弗·沃勒上个月在悉尼瑞银主办的一次讨论会上表示：“如果你在高峰期买进，但你投入的资金却很少——是的，你有麻烦了。” 但他表示，对于许多在2020年或者更早的时候购买房屋的房主们来说，即使房价下跌15%，他们的房屋价值仍将远远高于他们所支付的价格。
在追踪通货膨胀时，住房是权重最高的类别之一，但也是衡量起来最为复杂的类别之一。 最近，随着房屋在市场上停留的时间越来越长，待售房屋的数量有所增加。根据房地产经纪公司Redfin的数据可知，在截至11月27日的四个星期之内，市场上的活跃房源数量较上年同期增长了12.9%。但这一时期的待售新房挂牌量较上年同期下降了21%，供应量仍低于正常水平。 毕马威首席经济学家黛安·斯旺克表示：“令人震惊的是，房屋价格在没有大量供应过剩的情况下出现了下跌。” “这完全取决于购房者的负担能力。” Swonk女士说，她担心房价下跌可能会引发恶性循环，尤其是在经济进入衰退期和失业率开始上升的情况下。 随着房屋价值的下降，消费者们将会缩减支出，因为他们觉得自己不那么富有了。 虽然许多房屋买家和卖家们都在观望房产市场的走向，但是房屋建筑商们却需要继续销售房屋。建筑商们近年来增加了房屋供应量以满足房产市场的住房需求，而且他们还有大量积压的房屋仍处于建设之中。 在全国范围内住宅建筑商协会调查的建筑商中，大约有37%的建筑商表示他们在11月份将会调低房屋销售价格，有接近60%的建筑商表示，他们将会采取一些激励措施来吸引买家，例如向贷方付款以降低买家的抵押贷款利率。 科罗拉多州博尔德的第三代抵押贷款银行家Lou Barnes说，在丹佛地区，“六个月前还不愿与房地产经纪人交谈的建筑商们”现在向房地产经纪人提供丰厚的佣金和奖金。 当房价开始下跌时，总部位于亚利桑那州斯科茨代尔的建筑商Meritage Homes Corp.的首席执行官菲利普·洛德（Phillippe Lord）表示，“房屋买家会犹豫不决，一直到他们确信自己已经触底。” 洛德先生说，他预计某些市场的价格会大幅下跌，尤其是在西方。Meritage已降低部分房产市场的房屋售价，第三季度取消率从上一季度的13%上升至30%。
近年来房价增长最强劲的一些房地产市场正在以最快的速度趋于平稳。在截至11月27 日的四个星期之内，拉斯维加斯的待完成房屋销售同比下降幅度最大，凤凰城、得克萨斯州奥斯汀、佛罗里达州杰克逊维尔和加州萨克拉门托，根据Redfin的说法。 根据萨克拉门托房地产经纪人协会的数据可知，在新冠疫情期间成为人们从湾区搬迁的主要目的地的萨克拉门托，单户住宅销售价格中位数从2020年3月份的40万美元攀升至2022年6月份的56万美元的峰值。到10月份，中位价已降至51万美元。 自2005年以来一直在萨克拉门托担任房地产经纪人的 Erin Stumpf说：“我们可能还需要走得更远，但我认为我们无法回到新冠疫情之前的 40 万美元。“现在，我认为正在等待今年的第一天。” 总部位于斯科茨代尔的建筑商Taylor Morrison Home Corp.的首席执行官雪莉尔帕尔默表示，许多潜在的买家们仍然有资格以当前抵押贷款利率获得贷款，但是他们不敢在价格下跌和抵押贷款利率波动的时候购买。 “我们的买家们买得起，”她说。“其中很大一部分是情绪、恐惧，以及试图了解房产市场的发展方向。”
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