在美国几个大城市买入二手的旧别墅，然后翻新，再卖出获利从财务回报上来看是一个挺不错的买卖。有一些做得好的旧屋翻修玩家，他们可以做到每一个旧屋翻修项目平均赚取大约销售价格30%的利润。平均一个项目会花3到4个月的时间。一年下来，资金可以转3到4趟，可以做到90%-120%资金回报率。另外，有一些资金规模大一点的玩家，他们甚至会同时进行好几个旧屋翻修项目，因为是同时进行的项目，对资金是有要求的，但资金的回报率是一样的，只是规模上更大些而已。但是要做成这种快周转，高毛利的回报是非常不容易的，甚至可以说是艰难的。
这里边有好几个环节，每一个环节都要做非常多的精细化运营。比如第一个环节如何低价的获取旧的别墅？由于别墅翻修、房屋出租，在各个大城市有很多人都在做，是个全面充分竞争的细分领域。每个人都会在市场上搜索低价的旧别墅买入，这在美国已经是一个非常成熟的领域。新的玩家如果只是通过普通的地产中介基本上是很难找到有价值的、值得投资、值得翻修的房产项目。做得好的一些玩家都是有自己的个人渠道在这些低价旧别墅进入到公开房产市场前，他们就已经获取房产信息，可以直接买入。这些需要长期在当地驻扎建立一个房产信息关系网。这些信息的来源可以是从相熟的房产保险公司、房产交易的 Title Company、专业的房产律师、会计师、以及几个在细分领域市场扎根的专业房产中介中获取。提早拿到这些未上市的房产信息就可以第一时间去进行判断，并从市场低价买入这些旧的别墅。以休斯顿房产市场为示例，现阶段整体市场对价格位于$20万美元到$30万美元的房子的兴趣是最大的，而且也是最适合去做这种旧别墅翻修项目。
第二个关键的环节就会是翻修过程。在这里关键是需要找到靠谱的装修工程总包商，或者自己有足够的经验来判断收购这个房产的维修费用及价格，自己做总包。在很多时候，买入前就已经需要有一个维修价格的判断了。而且这个预估维修价格再买入了之后，它只会上升，不会下降。大多数时候，投资者会在买入的时候，漏掉某一些需要花钱的维修项目。但是很少会出现，之前发现需要维修的东西或购买后发现不需要维修的情况。同时，在这一个环节中另外一个关键点就是整体的工程项目管理能力，是否能够及时找到合适的人，并合理的控制费用，把整个翻修的工程按时完成。
第三个环节就是翻修完之后的销售环节。这个环节考验的是能不能够在别墅修完了之后尽快可以脱手卖出。在美国一般房子挂牌销售，一直到房产交割时，需要两个月到三个月的整体时间。而在这一个过程中持有成本就会是需要由投资者负责的。这些成本包括这套房子这几个月的房产税、这几个月的房屋保险费、这几个月的水电煤气费。另外，在这几个房屋翻修的月份和卖出的月份还需要承担市场波动的风险。而在这一个环节最重要的，要么自己能够有能力很快的找到大量的潜在买家来看房，要么就是找到能力很强的房产中介帮忙快速合理卖出去。美国卖房的房产中介费大约6%。如果是可以自己找到买家，那这个6%的费用可以省下来，如果需要通过中介来去销售，那这个费用是由卖家来承担。
在这种旧别墅翻修的领域一般有一个大致的行业规则，能不能赚到钱在买入这个旧别墅的时候就已经确定了。聪明的卖家会先确定好未来最有可能的销售价格是多少，比如这次看中的房子在维修好之后，预估一个$30万美元的销售价。再去反推一个30%的毛利，$30万美元的销售价30%的毛利为$9万美元。而剩下的70%就会是房产买入价，加上维修费，以及持有成本的总合。在买房去做房屋检查的过程中，维修费基本上也可以敲定下来。举例来说在房屋检测公司、总包、及房产测量公司的综合评估下，整个维修价格是$30,000元。中间几个月的房产持有成本是$5000元。预计要给到销售中介的6%，$18000元。那最后下来的买入价是不能够超过$157,000。如果可以以低于这个价格的就买入，价格越低利润越高。如果卖方不愿意接受这个价格出售，那就需要看其他的房子了。所以说，这种模式其实是对资金要求、市场风险要求，以及对项目管理要求都非常高的。当然做得好的，是可以获利很高。继而在资金、市场风险及项目管理的“三高”要求下，反过头来看，美国的土地投资是更加值得一看的，因为没有了中间的维修成本、没有持有成本。而且整个交易过程简单、清晰。
那么如何购买法拍屋呢？具体流程是怎么样的呢？购买法拍屋是一场赌博，你有可能通过低价格购买到自己的梦想家园，也有可能带来麻烦和挑战。什么是法拍屋？法拍屋是指房主未能支付房贷后被银行扣押的房产。造成这种情况的原因有很多，包括经济困难、离婚、家庭死亡，或者仅仅因为有人忘记了要缴房贷。很多人可能不知道，取消抵押品赎回权（止赎）是一个漫长的过程。在银行实际接管房屋和出售之前，要经过几个步骤。具体步骤因州而异，但我们可以大致了解一下。预止赎:顾名思义，某处房产还未正式进入止赎流程，但银行已经在准备走程序了。通常业主 3-6 个月没有缴房贷，就会进入预止赎，将收到违约通知。止赎:如果业主无法在违约通知之后的宽限期（通常是 90 天）内解决房贷欠款问题，银行将接管该处房屋，然后拿出来拍卖，可以是警长拍卖，也可以是公共受托人的拍卖。银行拥有:如果在拍卖会上，房屋没有被卖出，那么它就会成为房产市场拥有的财产，会在市场上与普通房屋一样进行出售。
法拍屋销售渠道,法拍屋销售一般有以下 5 种方式。 1、短售：在短售中，贷款机构同意以低于剩余抵押贷款余额的价格出售房产。例如，房主和贷款人同意以20万美元的价格出售房屋，尽管未偿还房贷还有25万美元。但业主一般需要证明有经济困难，贷款机构才会同意出售。短售房源一般的房产经纪也可以查到，但也有专门从事短售的房产经纪，他们对于这个特殊市场的嗅觉更灵敏。2、预止赎销售：在收到银行违约通知后，一些业主会考虑在现阶段出售他们的房屋，以避免止赎和麻烦的法律流程。这类型销售就和购买一般房屋非常类似了，而且售价也会符合市场价格。3、拍卖：一旦银行接管了房屋，通常会直接拍卖出手，因为对于银行来说，现金更有意义。那么你可以参加警长拍卖会，或是公共受托人拍卖会参与拍卖。出价最高的人将赢得这栋房子。这种司法拍卖的房屋售价通常都会比较便宜，但你无法在出价前去到房屋内部观察，有一定的风险。4、银行拥有销售：如果房子在拍卖会上卖不出去，银行会正式取得房子的所有权，然后放到房产市场上出售。许多银行的官网上会专门有一个REO列表，显示哪些房屋正在被出售，例如富国银行和美国银行。5、止赎计划：许多止赎的房产最终会落入住房和城市发展部，房利美、房地美、或政府支持的企业手中。这些企业通常会有计划地购买这些不良房产，而且很可能会对首次购房者提供优惠。房利美有HomePath计划，房地美有HomeSteps计划，而HUD有HUD homes 计划。HUD甚至还以大幅折扣向教师、执法人员和其他前线者提供法拍房产。
购买法拍屋的好处：1、便宜：用便宜低廉的价格购买到一处还不错的房产，是许多人购买法拍屋的主要原因。根据2020年第三季度数据，不良房产平均折36%进行出售。2、减少竞争：法拍屋市场是一个特殊的市场，一般买家通常不会特地去找法拍屋，所以投资者和现金买家会是你的主要对手。 3、产权清晰：在止赎的过程中，留置权一般会被清除，所以你实际上买到的是一个产权清晰的房屋。不过专家提醒说，预止赎销售和拍卖的房产可能还会留存多个留置权，如果可以的话还是在成交前先完成产权调查比较好。
购买法拍屋的缺点：1、按原样出：许多法拍屋在出售前并不会进行任何的维修或修缮，因此你需要有心理准备，自己可能会买到一个需要大规模维修的房屋。2、风险较大的投资：购买法拍屋是一场赌博，因为被回收的房屋往往状况不佳，特别是它们往往经历了长期失修和空置状态。在拍卖会上，你通常很难在成交前，真正到房屋内部去观察，也很可能需要对该房产的任何留置权或债务负责。在极其特殊的情况下，前任房主可能会在止赎过程中被允许暂住在这里，一旦你买下该房屋，你还需要负责驱逐他。3、漫长的过程：在美国，房屋过户平均需要30-60天的时间，但是法拍屋的流程会无限拉长。你可能需要更多的文书工作，更多的批准和更多的时间来完成止赎的流程。4、融资问题：如果你是在拍卖会上购买到了法拍屋，那么你很可能无法为这栋房子申请到房贷。但如果你购买的是预止赎，短售或者 REO 房产，只要房子不是失修的状态，那么依然有机会申请到房贷。如果传统贷款方式无法申请到房贷，那么可以尝试一些特别为法拍屋准备的融资选择。例如 FHA 203(k) 贷款，也被称为修复贷款，专门为房屋修缮提供贷款资金。房利美的HomePath ReadyBuyer计划，为REO房屋提供过户费用援助。房利美的HomeStyle 贷款，也是一种通常用于购买和修复房产的翻新贷款。
（来源：土地元素，费城房产资讯）
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