买房时需要讨价还价的四件事

买房人会将讨价还价技巧集中用在买房价格外的事项上，这样可能会节省数千美元。但房价是个重要细节，尤其抵押贷款利率上升情况下。但考虑到该国多地房地产市场仍保持激烈竞争，希望通过谈判降低卖家要价的买房人可能会面临着失去竞标的风险。许多财务顾问和经纪人都表示，在某些房地产市场上，买家应把更多精力放在谈判其他购房相关成本上。即使通货膨胀率仍不断上升，与搬家公司、购房抵押贷款机构和公用事业公司讨价还价也能节省数千美元。凯尔里（Kalli）和弗朗西斯科·维特拉诺（Francesco Vetrano）女士通过不选择首个卖房报价，并且在几个供应商间谈判的方式，每个月节省了约20到30美元的取暖油耗费。最后，他们选了当地公司，而不是经常在广告里看到的大牌公司。 “这表明，从长远角度来看，买家花时间打电话多问几家确实能节省开支，”维特拉诺（Vetrano）女士说，她去年在纽约州罗克维尔中心买了套房子。

按揭利率

房产顾问都说，买家可节省下来的潜在巨大资金通常来自对比不同卖家和协商购房抵押贷款利率。根据齐洛集团公司（Zillow Group Inc.）的一项调查，总的来说，大约有72%的潜在房屋买家在买房的时候没有货比三家，也没有任何房屋抵押贷款计划去购买最适合自己财务状况的房子。根据弗雷德马克（Freddie Mac）对2010年至2021年期间房屋买家购买房屋情况的研究，房屋借款人通过同时向两家不同贷款方申请抵押贷款的方式，贷款利率平均降低了0.10个百分点。在2022年的前11个月里，房屋平均抵押贷款利率以超过7%的速度增长，这是40年来最快的增长速度，但是利率的平均降幅翻番至0.20个百分点。以价值40万美元的房价为例，房屋买家的首付是20%，目前的房屋抵押贷款利率在6%到7%左右。银率网母公司（Bankrate）消费者支出分析师泰德·罗斯曼（Ted Rossman）表示，在30年里， 6%和7%之间的差额加起来可能会省约7.5万美元利息。目前，一些银行愿意为您提供更好的条件。然而，作为交换，这些银行可能会要求您或者您可能会提出向银行支付手续费。然而作为房屋买家，关键是要了解房屋抵押贷款利率所附带的所有条件。

要求不收取费用

在加利福尼亚州圣巴巴拉市的房地产市场财务顾问沙恩·塞德里斯（Shane Sideris）表示，随着房屋抵押贷款数量比一年之前下降了很多，有许多房屋贷方都希望能沟通过市场竞争来赢得业务，因此他们可能愿意免除某些费用。卡马信用（Credit Karma）房屋和抵押贷款总经理阿尼瓦·辛杜嘉（Aniva Hinduja）表示，您可以与房屋贷方协商的常见费用包括发起费、承销费和贷款申请费。她说，大多数房屋贷方都会在提交贷款申请之前为您预估所有费用，您的房屋贷款方可能会考虑至少免除一部分费用，考虑到房屋贷款方要支付的费用可能会占贷款总额的1%到2%左右，所以这将是一个胜利。例如，对于一笔40万美元的贷款，您最多可以支付8000美元的贷款费用。 “您应该为您想要的东西辩护。您的贷款人不太可能主动免除任何费用。”辛杜嘉（Hinduja）女士说。

过去一年里，房屋抵押贷款利率的上升限制了房屋销售，还削弱了美国人搬家计划。富国银行集团（Wells Fargo.& Co.）高级咨询主管艾米丽欧文（Emily Irwin）说，这可能会使一些搬家公司在与新冠疫情引发的住房狂潮高峰时相比，更愿意谈判。根据房地产经纪人网站（Realtor.com）的数据，本地搬家平均成本为1250美元。外地长途搬家费用略低于5000美元（基于两到三居室住宅， 1000英里）。欧文（Irwin）女士说，您至少要问三个搬家公司的报价。这些报价应当是在搬家公司检查您的房屋和财物之后，以书面形式提供给您的报价。在您获得报价之前，首先要先看看您是否可以削减一些要搬运的物品。通常搬家公司会收取固定费用或按小时收费。她说，如果搬家公司是按照小时收费，您一定要向搬家公司询问其估计的搬家总小时数，并且要求其在搬家合同里写出一个总时长上限，这样您就知道可能的最高搬家费用。您不仅要就价格与搬家公司进行谈判，而且还要就附带的有利条款进行谈判，例如物品的打包和拆除包装、家具组装或如果您的任何物品在运输过程中损坏或丢失的重置价值保险等。她说，您还要向搬家公司询问是否愿意在工作日搬家，是否有优惠等。

寻找创造性的方法来降低您的维护成本

一旦您搬到了新房，房屋维护成本就会迅速增加。马萨诸塞州弗雷明汉财务规划师谢丽尔·科斯塔（Cheryl Costa）说，您要想方设法削减这些开支。为了能换取约10%折扣，科斯塔（Costa）女士通过在自己的草坪上张贴园林设计师标志的方式，宣传他们的服务。每年的春天和秋天，这个标志都会在她的院子里存放大约一周的时间。她还与邻居们联合起来，对车道铺设和家庭粉刷等服务进行集体定价。银率网母公司（Bankrate）的罗斯曼（Rossman）先生去年通过同意向制造商提供可用于营销目的的评论方式，在热水浴缸上节省了1000 美元。 “如果你不去询问，你就得不到折扣，”他说。

房屋供应紧张刺激新建房屋需求

房屋建筑商今年春天的业务比起初的预期要好的多，这受益于近期房屋抵押贷款利率的下降和现有待售房屋的短缺。去年房屋抵押贷款利率的快速上升使大多数购房者的购房成本比现在高出很多，从而减缓了房屋销售并给房屋建筑行业带来了压力。房屋建筑商撤回了土地征用和新房建筑。但是现在，由于现房市场供应紧张，新的单户住宅销售正在反弹。根据房地产经纪人网站（Realtor.com）的数据，3月份的房屋活跃挂牌量大约是四年前的一半，部分原因是较高的房屋抵押贷款利率使许多房主不愿意出售并放弃目前较低的房屋抵押贷款利率。（新闻集团是《华尔街日报》的母公司，运营着房地产经纪人网站（Realtor.com）。）房屋低库存使房屋建筑商处于有利地位。根据商务部和全国房地产经纪人协会的数据，新建房屋约占3月份待售单户住宅的三分之一。12月份新建房屋的比例达到近35%，创下1982年年中以来的数据记录，高于10%至20%的历史标准。

自从今年年初以来，房屋建筑商的股票一直处于飙升状态。截至星期二收盘时，标准普尔房屋建筑商选择行业（S&P Homebuilders Select Industry）股票指数今年迄今为止已经上涨了16.5%，超过标准普尔（S&P）500指数7.3%的涨幅。霍顿公司（DR Horton）、莱纳房屋公司（Lennar）和商普尔特集团（PulteGroup）根据房屋建筑商杂志（Builder Magazine）的数据，按房屋销售量来计算，美国三大建筑商的股价今年迄今分别上涨了22%、25%和44%。霍顿公司（DR Horton）上个月表示，截至3月份的房屋季度净销售订单较上年同期下降了5%，超出了分析师的早期预期。但是这些订单比上一季度增长了73%。美国宏桥信托投资集团（BTIG）的房屋建筑分析师卡尔•赖查德（Carl Reichardt）说：“虽然房屋建筑商不是城里唯一的游戏，但是他们在很长一段时间内都是城里唯一的游戏。” 高管们表示，由于房屋抵押贷款利率已经从秋季触及的20年高位回落，房屋买家也更加放心，当时平均房屋抵押贷款利率超过了7%。根据房地美的数据，截至4月27日当周，30年期房屋固定抵押贷款的平均利率为6.43%。 “房屋消费者确实已经适应了这种新的房屋抵押贷款利率环境，”总部位于亚利桑那州斯科茨代尔的建筑商泰勒·莫里森家公司（Taylor Morrison Home）的首席执行官雪莉尔·帕尔默（Sheryl Palmer）在上周财报电话会议上表示。“他们不再相信房屋抵押贷款利率会回落到3%或4%。”

在新冠疫情推动的房地产繁荣期间，房屋建筑商加大了销售活动力度，但是由于施工劳动力的短缺和原材料供应链短缺的问题，他们难以跟上房地产市场的需求。随着施工工期的放缓，房屋建筑商积压了大量正在施工但是尚未完工的房屋。房屋建筑商积极低房屋销售价格，同时提供销售激励措施，尤其是房屋抵押贷款利率的回购，通过降低买家的购买价格来吸引买家。根据美国商务部的数据，今年改善的背景帮助了3月新单户住宅的销售，经过季节性调整后，房屋销售量较上个月增长了9.6%。东北部、西部和中西部的房屋销售量环比都上升了，而且新建屋销售量最大的南部地区则下降了。艾维克ISI(Evercore ISI)的房屋建筑分析师斯蒂芬·金（Stephen Kim）说：“由于房屋库存非常紧张，而且一直以来都非常紧张，所以很容易从害怕在高位买入转变为害怕错失良机。” 经过季节性因素调整之后，3月独立屋开工率（衡量房屋建设的指标）较上个月增长了2.7%。中西部、南部和东北部的开工率环比上升了，但是西部却下降了。分析师表示，如果经济进入衰退或者房屋抵押贷款利率攀升，房屋建筑商的势头可能会放缓。信贷条件收紧也可能使房屋建筑商难以获得贷款。对于更依赖区域性银行的小型房屋建筑商来说尤其如此，其中许多都承受着压力。在监管机构接管银行，并且达成协议将其大部分业务出售给摩根大通后，第一共和银行本周成为美国历史上倒闭的第二大银行。目前，房屋建筑商正在从厌倦了等待库存回升的购房者身上获利。 26岁的马特森·拉欣（Matteson Rushing）去年12 月开始考虑买房，因她的房租太高。她想要一套带车库的三居室住宅，而且她很难在31.5万美元的预算下找到满足需求的现屋。她最终在2月以29.99万美元在佐治亚州奥克伍德买了新建联排别墅。 “我认为这绝对值得，”她说。“我再也不用租房了。”