公司在美国开展业务，一般都需要租用办公场地，在面对洋洋洒洒几十页的商业租约，有哪些问题需要特别注意的呢？以下建议供大家参考：
签订合同前：1. 确保承租物业的性质符合政府规定。这要求在承租前需要调查房屋的用途和土地的用途，确保其适合你的生意用途。这样未来申请与自己生意有关的政府许可时，就会很方便。2．需要了解该商铺所在区域的商业规划和相关政策。例如，自己所从事的生意在相关区域是否存在一定的配额限制？是否存在特殊的资质要求？
签订合同时：3. 装修。美国很多物业是“毛坯”状态，租客自己往往要需要装修才可入住。同时，不同的租客可能对房子的水，电，或结构有不同的要求，这也需要在入住前对物业加以改造。这里需要特别注意两个问题：一是明确房东要允许租客做相关的改造；二是在合同中规定免租装修期，即在装修期间，承租人不需要缴纳租金。4. 装修物的归属。美国一般来说装修物只要是可以取下来并且取下后不影响房屋结构的，承租人都可以在租期到满后取走。当然，也有很多情况下，房东会在租约中加入条款，明确规定装修物属于房东，承租人租期满后不必取走。此时，承租人需要与房东商谈，比如可以让房东通过降低租金的方式为代价，在租约满后无偿取得装修物。5.承租期间的费用负担。与民用物业不同，商用物业中，房东往往要求房客承担很多名目的费用，除了通常的水，电，气，往往还包括地产税，维修费，清洁费等等。承租人需要详细了解各项费用的大体数额，搞清楚所有的承租成本。千万避免事先不了解，事后收到账单吓一跳。此外，对于地产税，由于地产税会随着房屋的价值变动，如果是长期租赁，最好规定承租人负担的地产税的涨幅不得超过一定比例。6．关于违约的规定。几乎所有的商业物业租约都有专门条款规定违约的含义。这一条款特别需要仔细查看，什么情况下算违约，及违约的相关的程序都必须牢记。因为一旦处罚违约，承租人需要负担极大的成本，所以要尽量避免违约的发生。7.“押金”和保证人条款。押金主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，比如租金，地产税等等。有的合同条款中，会规定每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。除“押金”之外，还要特别要注意保证人的选择。一些出租人往往针对一些类型的商铺，要求提供保证人。保证人可以是公司，更多见为个人。一般来讲，个人的风险相对较高，因为要用个人的所有资产来提供保证。而公司则以其独立的公司人格和有限的资产作为担保，风险相对低。8.转租问题。 美国法律中，俗称的“转租”其实涵盖了两种变更方式：一种“转租” 是指原承租人的租赁关系不解除，原承租人做为“二房东”把物业出租；另一种是新承租人直接替代原承租人与出租人直接建立租赁关系，原承租人的租赁关系解除。第一种情况下，新承租人如果违约，原承租人要承担连带责任；第二种则没有这种担忧。不过，在此两种形式下，转租一般都需要确定房东的书面同意。同时，承租人也需要尽可能的在租约中加入“房东不得不合理的限制转租”条款，这样，万一自己生意经营不理想，还可以转租出去，减少经济损失。9.续租期权和优先购买权。商业租赁，尤其是工业厂房方面的租赁往往是长期的，承租人在初始租期到期后，只要生意还在，往往还需要继续租下去。此时，续租期权就很重要了，续租期权就在订立最初的租约时，规定租期届满后，承租人有权按照一定的租金直接续租。此时的房租，往往以当时的市场公平租金来定。此时，需要加入相关条款，规定如何界定市场公平租金。另一方面，优先购买权是赋予承租人在房东卖物业时，有权在同等条件下优先购买该物业。这也是承租人应该努力争取的条款。
以上都是从承租人角度的分析，诚如一枚硬币的两面，将以上内容反过来看就是出租人需要注意的问题。同时，出租人也有一些特别需要指出的问题：1. 承租人的经济能力。大型商业物业的租赁往往租金数额很大，承租人的经济能力很关键。所以，出租人很有必要在签约前详细了解分析承租人的财务报表，如果对承租人经济能力有疑问，则需要承租人提供保证人，或是高额的押金，或是其它方式的信用保证（比如不可撤销信用证）。2. 使用期间的环保责任问题。承租人的生产活动可能产生各式污染，出租人必须要求承租人负担全责，并且要求承租人购买与其生产活动的危险性相关的责任保险。
例如，新移民很多到了美国后，都打算自己投资当老板，开餐馆，开酒庄，洗笼店，美甲店都是常见的小生意。那么在美国投资小生意在租赁场地的时候，有哪些注意事项呢？如何才能在美国开一个店铺呢？这可是要做好繁琐的筹备工作的。房屋使用目的许可丶商业执照丶消防许可丶废物处理许可丶卫生许可丶酒类销售许可丶空气和水源环保许可等等，这可是一套复杂繁琐的程序。
买卖生意的每个步骤都可能存在陷阱，以开餐馆为例，签生意买卖合约有哪些注意事项？牌照拿到以后，签订买卖合约。聘请律师与卖家律师进行买卖合同的交涉。律师进行尽职调查，看卖家是否欠税、有没有登记破产、是否有没有处理的违规违章、有没有欠银行的钱等。做完尽职调查以后，买家要决定是否用原来的店名。如果用原来的名字，生意可以有延续性，但也有风险。因此买卖合同过户中律师的作用尤为重要。
过户过程中有几个细节需要注意：一税收：所购买的炉头、冰箱等设施这些需要付税，如果是无形资产则不需要付税。因此需要与卖家商量好成交价格中有多少算作是有形资产，多少是无形资产。二押金：买家可以要求卖家押一笔钱（取决于生意大小）待生意交割后3-6个月后，买家再把押金退回卖家。餐饮企业注册程序涉及很多法律程序和问题，除了以上提到的主要程序之外，还包括餐馆买卖，涉及如何买旧餐馆，买卖协议以及合同条款的制定（如何最大化保护买主利益），大部分新移民是租房做生意，所以看租约是非常重要的，如果不找律师看容易出问题。看租约的重点有三：一是经营范围，要确定自己要做的生意是属於租约允许的范围。二是租约是否可以续约、转让。三是看租约上对加租金的约定，上面要写清楚加租怎麽加。
选址方面，如果所选地点所在的地带不允许开设餐馆，餐馆营业执照就会拒发。一般情况下，只要原先是经营餐馆的地点，通常不存在规划问题，很容易申请到营业执照。如果地址之前是零售店丶油站旧址都不难取得餐馆营业执照。如果是新开的餐馆，会牵涉到租房，租房子的时候要把房子使用目的写进合同里。因为餐馆一般营业到很晚，而且会伴有噪音污染丶空气污染等，所以动工之前必须申请市政府的规划审查，有时甚至还需要召开街道听证，听取街坊邻居的意见，在无异议情况下才允许动工兴建。大部门的州都是要在申请销售许可证后才能开业，并依据申报销售税新开业的餐馆在最初三个月至半年内，需按月申报销售税；此后，由州根据该餐馆的销售额大小，决定其申报频率：按月或按季度。坐落在城市边界之外的餐馆，不属市政府管辖，归属县政府管辖。这类餐馆必须向县政府申请各种营业许可证，属于市政府管辖范围的则需要到你所在的市政厅和住建局申请。通常来说，县级政府的法规比市政府的要宽松。
选址时要确认灭火和安全系统是否完善。如何为餐厅选一个能够招揽客群的好店面，相信想要开设餐厅的业者心里自有一把尺。但如果是打算承租现有的餐厅，可以多留意现有餐厅的厨房灭火系统，美国消防署规定，炉头的上方需装有符合UL300要求(商业厨房灭火系统测试)的灭火喷嘴，当意外发生时能够立即喷灭火势，如果没有这个设备，就需要另外花钱请承包商帮忙安装，否则会买不到商业保险，无法开业。
签订租赁合约前 ，了解房东的保险要求。租赁店面时，保险费用也应该算在经营成本里，所以无论是从事什么行业，在签订商业租约前，都应该先了解房东要求的保险包括哪些，并与房东就保险相关内容进行协商。有些房东只要求租客买一两百万的商业责任险，其中一百万是个案理赔的最高额，两百万是保单期间内总理赔的最高额。如果选址在购物中心，房东对保险的要求通常比较严格，除了要购买一般责任险之外，还会要求餐厅业者购买雨伞险丶商业汽车保险丶劳工保险等。店面的租赁合约里会有房东对保险的要求，在签约之前一定要张大眼睛看清楚，如果等店面承租下来之后才发现无法履行合约！
购买商业保险 ，除了责任更是保障自己的投资。许多业者为了节省成本，在购买商业保险时只求做到房东的要求，但如果真的发生火灾等意外，责任险会理赔房东的损失，经营业者的损失由谁买单呢？现在越来越多餐饮业者愿意花钱打造有特色的饮食环境，投保时可别忘了给自己的投资也买一份商业财产险，而且要确保保额足够，才能真正保障风险。餐厅业者递交保单申请之後，保险公司会对店家做一个简单的安全调查，指出餐厅需要修改的地方，例如洗手间的安全指示牌，或者喷洒灭火器装置的更新等，帮助业者避免因人为疏失导致的意外。
总而言之，经营餐厅会面临庞杂的审批和许可申请问题，在美国房产租赁或买卖时候一定要聘请专业有经验的律师协助。
（来源：知乎、美国移民咨询）
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