犹他州李海(LEHI,Utah)去年抵押贷款利率飙升后，犹他州(Utah)最大开发商之一象牙住宅(Ivory Homes)突然发现在建的数百套房几乎没买家。因此，首席执行官克拉克·艾沃里(Clark Ivory)解雇了9%的员工，到1月，已将建设规模从2022年的峰值削减了近80%。但令他惊讶的是，新房销售开始回升。到5月，尽管抵押贷款利率没真正变化，但所有房屋建筑商销售额都达到2022年初以来最高水平。到5月底，仅108万套现房待售或签了合同，这是全国房产经纪人协会1999以来该月最低水平。对于犹他州(Utah)和其他市场的许多潜在买家来说，新房已是城里唯一的游戏。5月住宅占全国待售单户住宅的近三分之一， 成屋销售同比下降20%，而当月新单户住宅销售同比增长20%。这是此房产市场与众不同的又一案例。如今，房建复苏和开发商财政激励措施只给潜在买家带来轻微缓解。新房不能弥补市场现房短缺，许多买家仍面临竞购战。全国房价略低于2022年春季历史高位。最近几周，利率已升至今年最高。不过，对类似象牙(Ivory)的开发商来说，这是根救命稻草。根据全国开发商协会数据，开发商信心已连续七个月升至2022年6月来最高。投资者认为，对利率变化最敏感的行业之一：住宅建筑行业，正从衰退后走出困境。上市开发商今年业绩好于预期。到周二收盘，标普住宅开发商精选行业股票指数今年上涨了39.8%，高出标普500指数18.6%的涨幅。三大开发商DR Horton、Lennar和PulteGroup的股价更好。2020-2021年疫情引发很广泛房产热潮。许多买家寻求更大空间，有的却想搬到离家人更近的地方。超低利率降低了购买融资成本。新房建设激增。新冠期间，犹他州等西部山区成了人们寻找较低生活成本的地方。根据房地美房价指数，经季节性调整后，盐湖城地区房价2020年1月至2022年5月涨了53%。
今年初销售额开始上升时，象牙住宅(Ivory Homes)首席执行官克拉克·艾沃里(Clark Ivory)感到惊讶。象牙住宅(Ivory Homes)由艾沃里(Ivory)父亲埃利斯·艾沃里(Ellis Ivory)创立，一直是犹他州顶级住宅开发商之一。2006年上次高峰前后，埃利斯(Ellis)开始担心投机性投资。象牙住宅(Ivory Homes)开始减少购买土地并偿还债务。它要求买家签协议，说明买房用作主或次要住宅，至少一年内不卖。 2006年中至2012年初，美国房价下跌了27%，波及全球经济和世界金融市场。艾沃里(Ivory)说，2008至2012年间，象牙住宅(Ivory Homes)一直盈利。 疫情时房产繁荣没有太多投机。贷款标准提高，投资者买房出租用。同时开发商还面临：供货问题和劳动力短缺，将工期推迟了数周或数月。但艾沃里(Ivory)最担心的是负担能力。2022年春，抵押贷款利率突然减缓了购买。犹他州和美国各地房价上涨飞快，拒绝了许多买家。去年第一季度，象牙住宅(Ivory Homes)有1089套在建房，其中513套未售出。艾沃里(Ivory)说，“如果说我在新冠疫情管理方式上犯了一个重大错误，那就是试图跟上需求。”2022 年下半年，建筑商降价吸引买家购买未售出房屋，或说服已签订合同的买家不要退出。今年一季度需求反弹。根据约翰·伯恩斯研究咨询公司(John Burns Research & Consulting)的调查，到4月，开发商预计2023年销售额将增长7%。
黎明(Daybreak)是离盐湖城约30分钟车程的总体规划社区，开发商拉里H.米勒房地产(Larry H. Miller Real Estate)最初计划今年将出售100-125块地皮。开发商总裁布拉德·霍姆斯(Brad Holmes)说，目前预计销售160套。象牙住宅公司(Ivory Homes)已调整建筑计划，满足当前买家品味和预算。该项目在李海(Lehi)霍尔布鲁克农场(Holbrook Farms)的总体规划社区内，李海(Lehi)发展迅速，在盐湖城南约30英里。李海(Lehi)和附近社区有许多科技企业，是象牙住宅(Ivory Homes)和其他开发商主打市场。 去年秋天，象牙住宅(Ivory Homes)在霍尔布鲁克农场(Holbrook Farms)建了三或四间卧室的三层住宅，售价625000美元，被称为“电子别墅”，有开放式厨房，向首次购房者出售。艾沃里(Ivory)说，随着去年底需求放缓，该公司决定必须降价。他们重新设计电子别墅，推出两层三卧房，低于45万美元，更好卖。
全国开发商都在缩减成本，推出较低价小住宅。5月低于30万美元的新房销售比例升至17%，是2021年12月以来新高。开发商也推出更优惠条件。根据NAHB调查，7月约有52%开发商采取激励措施。许多开发商把抵押贷款利率降低1%或以上，降低买家月还款负担。一些买断仅降低前几年贷款利率，但许多开发商都提出贷款期限内降低抵押贷款利率。临时买断要求买家有资格获得贷款将达到的最高抵押贷款利率。这对买卖双方都好。开发商宁愿支付较低抵押贷款利率也不愿降价，否则会影响附近其他房价。对于买家来说，较低抵押贷款利率比降价更实惠。盐湖城房价不会再疯狂上涨。根据约翰·伯恩斯研究咨询公司(John Burns Research & Consulting)调查，考虑到激励措施的价值，6月该都会区平均新房价较去年同期下降了11%。象牙住宅(Ivory Homes)销售顾问约翰·萨维奇(John Savage)说，参观霍尔布鲁克农场(Holbrook Farms)的首次购房者将考虑约7%的抵押贷款利率。随着建筑商降低利率，其购买力可以增加10万美元。
两年多来，凯瑟琳·卢克(Katherine Luke)和穆罕默德·萨尔曼(Muhammad Salman)一直想在盐湖城买首套房， 但在市场上没找到预算内无需装修的现房。今年初，他们就开始找新房。卢克(Luke)说新房市场有更多选择。 他们7月初以约60万美元的价格从象牙住宅(Ivory Homes)买了套新四居室房，选了临时买断，降低贷款前两年抵押贷款利率，希望尽快再融资至较低利率。开发商表示，买家对抵押贷款利率的微小变化仍敏感，平均利率上升至 7% 以上可能会减缓需求。根据房地美(Freddie Mac)数据，到7月13日当周，30年期固定抵押贷款平均利率为 6.96%，是11月以来最高水平。经济衰退、失业率上升或总统选举的不确定性也可能令买家不安。 一些地区和地方银行始终在收紧对小企业的信贷，这也可能威胁到部分开发商新项目借款能力。尽管开发商成本有所下降（主因木材大幅降价），但仍高于疫情前水平。联邦学生贷款支付将于秋季恢复，这可能会让首次购房者更难攒下首付。房产经纪人和开发商表示，还有一些推迟2022年购房计划的人已对当前抵押贷款利率感到满意。经过两年强劲房屋销售和近期繁荣房产高利润，开发商有能力继续提供降价优惠来吸引买家。
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