(音频)简小玲谈华府房屋贷款新政策

2016年购房这股热潮吹遍了中国的大江南北，也在美国的东西海岸红火起来。按照目前的形势来看，房地产市场正在逐步升温，而在美国当地华人的购房热潮也是越来越高，并且随着中国经济的不断发展和中国民众投资理念的时代化进步，越来越多的中国投资者们将自己的资金分散化，积极将资金投向海外，实现其资产利益最大化。随着华人购买能力的提高，虽然有些客户是用现金交易，但是靠贷款购房的客户还是占绝大多数。当他们兴致冲冲的拿到购房合同后，第一件事就是要寻找贷款公司和银行。最近，美华传媒就贷款这一热门话题，采访了有着20多年丰富经验，华府资深贷款专家--富邦贷款公司总裁简小玲女士，她就目前华府贷款现状和未来贷款新的政策为广大客户进行了详细的解读。

对于工作时间不满二年并且是第一次购房的客户该怎样获得贷款？
简小玲女士解释说：有些第一次购房的客户在贷款中就工作的年限规定上存在一些误解，认为他们在美国工作必须满两年才可以向银行提出贷款。其实，对于刚刚从专科，本科或硕士毕业的学生来说，只要有毕业成绩单和毕业证书，并提供一份目前工作的一个月的工资单，这样的学生就可以有资格向贷款公司提出贷款。

对于工资收入较低的客户该怎样获得贷款?
工资收入较低的客户也要具体情况具体分析。首先客户要有足够的首付，（哪怕这些20-25% 的首付都是来自赠予（Gift Money），譬如说客户的实际收入每月只有1000美元，而这一收入是来自工作，赡养费，老年年金或是退休金等，并且这个客户有两年的按时报税的记录，我们可以把这栋房子视为投资房，那么作为投资房的租金如果每月能够有$2000, 而这租金部分的75% 也可以计算为客户每月的收入。这样的客户也是可以获得有些银行的贷款。
还有的客户在已经拥有一栋房子并获得了贷款，若干年后，他又想买更大的房子作为主要住房时，他会考虑到由于已经拥有一栋房子的贷款了，是否能够获得大房子作为主要住房的贷款资格呢？
简小玲女士的回答是：如果这个客户在美国有两年以上连续工作的证明并拥有两年按时报税记录，享有合法身份，有一定的首付款，他的收入是可以用来满足购买大房子作为主要住房的贷款。同时，如果他的收入不能满足同时支撑两栋房子的贷款的规定时，但是客户的第一栋房子如果有租户签署了租房协议并且将第一个月的租金和保证金存入屋主的银行账户后，我们也可以把这部分租金视为贷款客户的收入来计算。在这种情况下，他就能够通过银行的审查及批准的。

对于房屋首付低的客户怎样获得贷款？
简小玲女士指出对于首付少的客户，比如客户只拥有1%的首付，我们有这样的银行可以再赠送客户2%作为首付。这样贷款公司就可以为客户贷款了。

对于信用分数低的客户怎样获得贷款？
简小玲女士表示对于刚工作并欠有一定数量的学生贷款的医学院学生，富邦贷款公司可以为他们提供特殊服务项目，在贷款时不会把学生贷款的债务计算在内，从而提高他们的贷款额度。
一般客户的信用分数在600 以上的，都是应该有机会得到贷款批准的。对于信用分数低的客户，我们首先会帮助他们分析为什么会造成这样的信用分数。如果发现他们有欠债时，我们会提醒他们首先要把债务还清；如果是来美国时间短，建立信用卡的时间不足一年，我们会給他们其它的意见来帮助他们渡过这一难关；如果是客户由于常常忘了而造成迟付信用卡，从而造成信用分数低的原因，我们也会帮助客户在短期内弥补这一缺欠，慢慢地把信用分数提高从而获取贷款资格。

对于哪些签证可以获得贷款？
简小玲女士明确表示：富邦贷款公司可以为持有E, G, L, O, H1, I-797签证的客户办理贷款。如果没有任何签证。只要客户可以提供EAD卡，公司就可以为客户提供贷款服务。
在谈到2017年贷款政策变化时，
简小玲女士表示美联储在12月14日加息0.25%后，根据美国经济的发展状况，在2017至2019年每年可能会加息三次。她提醒还没有贷款的客户趁着目前利息低，把握时机，尽早做好理财规划。另外简小玲女士除了讲解美联储今年的加息计划之外，从2017年1月1日开始贷款金额也会有所调整，对一个单元的独立屋及联栋屋贷款由原来的Conforming Loan $417,000美元调升至$424,100美元。对于拥有2至4个单元的房子也都各有调整。各个州以及各个County的贷款金额的上限调整也各有不同。再例如原来的Conforming Jumbo loan 从$625,000调升至$636,150（根据不同的State以及不同的County的贷款金额的调整也各有不同）。

回顾2016年贷款市场的现状。
简小玲女士表示2016年是买房贷款不断升温的一年。对于我们富邦贷款公司来说也是大丰收的一年。有很多客户从我们公司拿到贷款，乔迁新居。我们为他们感到高兴和祝福！其实，回顾美国30年来的房地产市场，房价是上上下下并呈现螺旋式地上升趋势。所以在美国买房和贷款是非常划算的投资理财项目之一。美国贷款项目丰富且多元化：银行有30 年的贷款，有20年和15年及10年的贷款，还有 3年，5年，7年的Arm。这在很多他国家是做不到，就连中国或台湾也是做不到。人们会把美国看作是购物天堂。这自然也包括购买房地产。你可以计算一下：只要房屋出租所得的租金基本大于每月的贷款费用及HOA fee等，并且你所购买房屋如果不会因为房地产市场过度贬值而成为以后你生活的压力的话，那将是一个不错的投资策略和方向。这就是以房养房，为自己的未来筹备一定的存款。

富邦贷款公司目前可以服务哪些州?
简小玲说，我们有马州，维州，D.C.，佛罗里达州及德克萨斯州的执照。可以为这些州的客户提供服务。如果您对房屋贷款有更多的问题，欢迎致电富邦贷款公司。也可以和我联系，我的电话号码是：703-822-3200或者301-502-2888。