退休人士在房地处理上常犯的5大错误

当你经过一年又一年的努力工作，终于退休了。在闲散的时间中重拾爱好是一件非常好的事情。

但是，如果你自己还没有进行规划，剩下的这些黄金岁月可能将充满了未知数和一系列重大决定后带来的压力。

其中对于退休人员最有压力的事情之一就是房地产买卖了。你是否买了自己的第二个物业用来过冬度假？你是否想要保持家中所有家人的回忆而守着这个房子？虽然没有一个适合所有问题的解决方案，但有一些陷阱还是要避免的。

下面是专家认为退休人士在房地产买卖上最容易犯的五个错误。

1.不对现状进行“审核”评估

布鲁克林法学院法学教授David Reiss谈到，令许多人讶异的是，许多退休人士会忘记评估他们目前的住房状况是否满足他们的未来需求。

Reiss表示，“大多数人都放任和无视他们的住房发展状况：”到现在为止，我的房子都非常适合我的要求，所以我认为将来也不会有什么新变化“。他还谈到，“退休人员所犯的错误是，他们没有意识到他们未来和现在的需求可能会是完全不同的”。

他补充道：“随着年龄的增长，生活中我们能够做各种各样的事情，比如爬楼梯，铲雪等能力变得越来越差。所以定期评估住房情况是有道理的”。

即使你计划保持你现在的家，但是你还是应该问自己一些问题，例如你是否应该根据你的年龄对你的房屋做一些改变？是否应该做一个降低利息的15年的重新贷款，从而尽早付清贷款？你是否应该通过部分房产值，来贴补你的退休收入？

Reiss表示，“所有这些选择都有利弊”。 “与你信任的财务评估人员咨询一下是值得的”。

2.

作为CPA，Realtor®和5280科罗拉多州物业管理联合创始人Jon Sakalas表示不要等到你正式退休再来买卖房产，特别是第二个房产。 “我建议在30岁或是最坏的情况下，在40岁期间要购买第二个物业”。

当然，这是一个雄心勃勃的目标，特别是如果你仍然在努力购买你的第一个家的情况下。但是，Sakalas表示如果你能做到这一点，你会收获更多。

这都归结于房产值。你可以把第二个房产作为度假财产，或者如果你足够早地购买，则可将其出租15至20年。每月收到的租金支付了贷款的本金，任何利润还可用于加速累计房屋的房产值。此外，任何价格升值都将扩大利润率。你还将获得抵押贷款利息，财产税和租赁物业管理费的减免税款，用来抵消任何租金收入。

然后，当你准备退休时，你可以卖掉那所房子，获得房产值（除了原始首付和多年积累的房产价值），并且买到你想要的任何房产。或者，如果那所房子是理想的，你也可以搬到那里居住。

3.太匆忙作出买退休房产的决定

到佛罗里达州买退休房似乎是自然的事情，事实上，佛罗里达州是一个拥有不同社区的大地方，其中一些可能满足你的需求，一些可能不满足。也许佛罗里达州可能并不适合你。

Brandywine Fine Properties Sotheby's International Realty的房地产经纪人Michael Kelczewski表示，退休人员常常对购买退休房的地点会做出太匆忙的判断。

他谈到：“我通常会花一整天的时间与潜在的买家一起了解一下整个社区。“我们会了解一下当地住户的情况，有哪些餐馆，查看社区附近的通勤时间和交通情况等。”

当想要搬到一个全新的州，城市或城镇，他建议退休人员应该花时间考虑。这意味着需要调查关于新居所在地区的一切，从地方税到活动，交通和医疗保健条件等。

4.使用退休基金偿还房贷

在理想的情况下，房主在退休时能做到没有抵押债务。但是，用退休账户的积蓄来加快还贷并非是好的。

在马萨诸塞州Shrewsbury的普罗维亚金融服务公司财务顾问Pedro Silva表示，“如果人们使用税前退休资金（如IRA）支付每月抵押贷款账单，这可能会很麻烦”。 “这意味着从这些账户上出来的每一美元他们都需要缴纳税款，并使用净额支付抵押贷款。这可能占据每月现金流很大的一部分”。

如果你还在支付房贷，也不要惊慌。只要考虑将贷款利息尽量降低（专业提示：利率正在上涨，所以如果你在不久的将来退休，在上涨之前事先锁定利率）。

5. 把物业房子过户到孩子名下

退休以后，想将你的房子放到孩子的名下？你可能会试图将财产作为礼物交给你的孩子，而不是卖给他们。但请注意，根据维州里士满市的凯勒·威廉姆斯的经纪人兼房地产经纪人Michael Hottman的说法，你可能会错过一个巨大的税收优惠，并让你的孩子承担不必要的税务。下面详细说明为什么：

首先，如果你决定不出售你的房产（给你的孩子或其他人），你会错过任何潜在的利润。您也将错过您的25万美元资本收益免税（联合申报的已婚夫妇50万美元）。换句话说，如果您出售该物业（假设您在过去五年中曾经居住过两年），最高达50万美元的利润可能是免税的。

也许你只是想为你的孩子做一件好事。那很棒！但是，慷慨的礼物最终可能会花费他们大量时间。

当你把财产交给你的孩子时，他们继承了“基本的” - 或是原来的价值。这是用来计算资本收益的起点。当他们出售房屋时，他们将根据房产的现有价值与其基本值之间的差额付税。如果它的价值很高，你的孩子可能会面临一个巨额的税单。（当然，如果他们在出售之前的五年中的两年里居住在该房产，他们也有资格获得资本收益减免）。

我们不是告诉你，你不应该把财产交给你的孩子。但请务必咨询税务专员，帮助您浏览该过程，并提出最适合您和您的家人的解决方案。

Hottman表示：“别试图绕过这些规则。” “让这些规则适合你”。