税改政策对美国房地产的影响

税改后美国房市投资热点：
1. 中低端住宅与豪宅市场需求预计将增长；
2. 对高房价区域的住宅应保持观望，等待最终税改政策确定；
3. 出租市场将更加火热；
4. 商业与工业地产值得关注。

房市相关税改方案：
1. 企业税将从目前的35%降低至20%左右
*最终方案仍有待进一步确认
1. 个税改革：税率改革+个税标准扣税额度翻倍
● 标准扣税额度翻倍：个人2万美元或家庭2.4万美元
● 低收入人群与美国顶尖富豪人群受益最大
*最终个税税率与免征额度有待进一步确认
1. 房贷利息可抵税的最高房贷额度尚未有定论：
● 11月通过的众议院版方案的贷款最高限额为50万美元，仅限首套房
● 周六通过的参议院版仍维持在100万美元，但取消房屋股权贷款的利息税收抵扣。
*最终方案有待进一步确认
1. 房产税抵扣额度限制在1万美元，仅限首套房
2. 房屋出售时所得税减免所需要的房屋持有年限变长：从2-5年增长至5-8年。

税改对房市的影响：
由于标准扣税与单项扣税二选一进行申报，这些改变对普遍选择标准扣税的低收入人群影响不大。对于顶尖富豪来说，相对遗产税与替代性最低限税额的大幅放宽，这点改变带来的损失更显得微不足道。个税降低以及房产类单项扣税难度加大，影响最大的是那些需要用到单项扣税的中高收入人群。他们可能要选择购买小一点，但差一点的的房屋，或者干脆用租房的方式住进自己的理想家园。其实美国人对租房的热情已存在多时。最近的统计数据显示，目前美国人拥有住房的比例已经下跌至64%，越来越多美国人倾向于租房，租房者比例已经达到50年来最高值。而此前，华尔街日报也曾报道，当前美国的千禧一代，仅有三成的人愿意买房，更多的人选择租房。因此，未来美国的租房市场，或许将迎来下一波春天。

2012-2014年间超过50万美元的房贷比例，按美国各县：

数据来源：www.nlihc.org

美国房产经纪人协会NAR预计，如果最终的税改方案将利率可免税的房贷额度设定在50万美元，全美房价恐将面临10%的下跌。房价越高，税率越高的州，房价受到影响程度也就越大。NAR预测，在这样的税改政策下，新泽西州房价将受最大打击，或下跌21%。受到华人买家青睐的的纽约州与加州的房价损失也会高于全美平均水平。

但真实情况应该要远好于NAR的预测。

● 前天通过的参议院版本的税改中，仍维持100万美元以下的房贷可获得利息扣税。

● 美国平均房价不到30万美元，在全美94%的县里，高于50万美元的房贷占比都不到3%。高于100万美元的就更是屈指可数。只有在旧金山，洛杉矶，纽约这些房价动辄上百万的地区，负担着高额房贷的高薪人士才成为了受这些政策影响最大的人群。

● 此外，新的税改方案中，想要在出售的时候获得所得税减免，房屋的持有年限增长为5-8年，那么将会有更多房东选择以出租的方式获益。目前已经极度供不应求的美国房市将会面临新的供给问题，与此同时也为房价形成稳定支撑。
从宏观上看，新的税改政策旨在为企业和个人税收减负，有利于美国宏观经济发展与美国居民住宅支出的提升。更多美国企业与资金回流本土，也给商业与工业地产带来新的机遇。在这样的大环境下，美元升值空间再次加大，美国资产在全球资产配置中的意义也必然变得更加重要。