贷款工作中经常有客户咨询我什么是银行的预付款代管账户（ESCROW），这个代管账户的本意是由第三方在交易过程中保管一部分买卖方的钱财。在美国，有些地区也叫 Impound Account，主要指在房地产交易中银行提前预收了贷款人的部分金额，来作为以后支付房屋政府地产税和房屋保险的储蓄。这个账户对银行来说是一种保护，防止贷款人因为种种原因晚交或欠缴地税和保险而给银行带来的损失。
贷款账户是如何运作的呢？在过户时，贷款银行会提前收取6个月左右的房产税和保险，并把它们放到一个Escrow账户里。银行每12个月至少会做一次Escrow 账户分析，如果有短缺，会要求您一次性补齐或者分配到接下来的12月的Mortgage Payment 里补齐。如果超额多余50美元， 银行会寄支票给您。过户后，贷款银行每个月都会收取房产税和保险，这样每年的税和保险就由银行替您支付，您不需要自己写支票交帐单。银行这么做就保护了银行避免贷款人不缴纳房产税和保险造成的贷款银行的损失。譬如房子没缴纳保险费而发生火灾，或者房子没缴纳地产税而被County Foreclose 等。
这种做法就产生最常见的一个问题，那就是银行的Escrow 帐户分析时有可能出现房产税不足。因为刚买房子银行预收的税是根据前一个房主或者是建房子的地的税来收的，假设您2015年1月买了房子， 贷款银行9月份付了2015年的税，2016年1月贷款银行给了您Escrow Analysis，你的税应该不会有变化，因为County／City还没有重新估您的房产税，所以您每月的银行付款和原来基本一样。贷款银行8月份收到税单才发现税每年涨了$2,400，当您2017年收到Escrow Analysis的时候就会很惊讶，因为你不但要为2017年每个月多付$200，还要补交2016 年的每个月$200, 所以你的Mortgage Payment 会每个月涨$400。换句话来说，即使您做的是30年或15年固定贷款，您每年的每月月供金额也会有所不同，原因就是因为地产税或房屋保险会有所调整的缘故。因为每月的银行付款是包含本金，利息，房产税和房屋保险的一个综合数值，当然每月付款额会不同。
您也许会问，可以取消Escrow账户吗？具体要看服务您贷款的银行的Policy。 一般来说，对于LTV<=80%的传统贷款是可以的，但是如果在一年内取消，有可能要补交贷款额 0.25%的点数。最近，也有很多银行推出了不设立这个账户的Program，目的是赢得更多客户。但对于FHA,VA种类的贷款以及LTV>80%的传统贷款, Escrow Account一般是不能取消的。
我是A-Z Mortgage公司专业贷款经纪人 张瀛 （Sarah Zhang），欢迎大家前来咨询贷款问题， 我将尽心尽力的为大家提供服务。我的手机电话是：703-362-3129，410-370-6172, 邮箱 sarah.zhang@a-zmortgage.com; Sarahyz@yahoo.com.
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