亚马逊第二总部的房市效应：17座候选城市若果当选的租金涨势比较

亚马逊预计在今年晚些时候宣布其第二总部的所在城市—被选中的城市将迎来5万多个高薪职位以及随之而来的大量机会，甚至是潜在的危机。新的就业机会吸引新的居民，这将推动住房市场的需求，并可能抬高住房成本，尤其是租金价格。

根据17个大都市区近年来受亚马逊第二总部选址影响而经历租金变化的情况来看，预计纳什维尔、丹佛和洛杉矶的租金将面临最大幅度的上涨；多伦多、芝加哥和印第安纳波利斯的租金上涨幅度最小。

Zillow近期访问了100多位房地产专家，他们将亚特兰大和北弗吉尼亚州列为最可能当选亚马逊第二总部的两大城市。如果当选，这两大城市的租金都将迎来小幅度上涨—亚特兰大的租金预计上涨0.4个百分点，包括北弗吉尼亚州在内的华盛顿特区则上涨0.6个百分点。

在过去十年间，亚马逊从一家初创书商成长为全美著名的零售商之一，为其最初所在地西雅图带来了焕然一新的变化。西雅图一直以来都是全国最热门的房产市场，尽管近年来除了亚马逊的成长还有其他许多因素促进了西雅图房产市场的发展。

竞选亚马逊第二总部的所有区域中，除了两大区域外，其他城市的租金增长将不会超过西雅图此前的增长幅度。

在许多方面，影响都很直观。小型市场和/或历史上反应度（经济专业说法为“弹性”）低的住房供应市场将面临较大幅度的租金增长；大型市场和/或历史上扩张速度快的住房供应市场则将面临较小幅度的增长。在劳动力更加多元化的大型市场中，较少的员工需要为了新的工作而重新安置住房，这也可能阻碍租金的增长。

但尽管某些地区的增长幅度小，但并不意味着该地区完全没有增长。例如在印第安纳波利斯，其部分地区的租金可能基本上没有上涨，因为自住住宅供应量大、价格适中且历来都积极响应新市场需求。因此，尽管当地租金没有变动，但该地区的房主和建筑商市场仍会因为成为亚马逊第二总部而十分繁荣。

基于过去的情况进行影响分析

亚马逊第二总部的建立将会为城市带来新居民（“员工流入”），对此产生影响的估计是基于过去五年该城市新居民的租赁和购买决定而做出的。此分析忽略了二级影响，例如在亚马逊第二总部周围出现的商业集群带来的员工流入（正如西雅图的情况一样）。

Zillow假定每个城市应对需求变化而增加住房的能力与近期的情况相似。在近几年新来员工的教育程度和工资水平较高的市场上（例如波士顿或华盛顿特区），以上假设具有合理性。但在因亚马逊第二总部建立而准备前来的员工，与现有劳动力的技能或工资水平差距较大的市场中，以上假设则不够精准。

换言之：到波士顿为亚马逊工作的工程师的工资和教育水平与到波士顿为通用电气工作的工程师可能没有太大差异。因此，Zillow可以更合理地假设波士顿未来的住房市场受亚马逊第二总部建立的影响与其最近受其他工人流入的影响情况相似。但几年前到印第安纳波利斯在开利公司制造部门工作的流水线工人可能与未来的亚马逊工程师存在很大差异，因此要想预计这些新来人员对当地住房市场的影响比较困难。

研究方法

为估计亚马逊第二总部影响下员工流入对租金的影响，Zillow采用了：
● Zillow租金数据，包括Zillow租金指数下近期和预计的当地租金变化。
● 美国人口普查局的纵向家庭雇主工作变动动态流向图（Longitudinal Household Employer Dynamics (LEHD) Job-to-Job Flow）数据
● 美国人口普查局的就业和工资季度普查数据。

Zillow预计亚马逊需花费约7.5年的时间才能完成5万名员工的招聘——与亚马逊在西雅图总部招聘所花费的时间大致一致，且招聘速度将在7.5年内稳步进行。如果初期招聘快，那么前几年租金增长幅度将比较显著，而随着招聘速度的减缓，租金增长幅度也随之下降。