在美国如何利用已有的房子获得第二套房子？

如果你在美国已经有了一套房，想要再买一套投资房的时候，你有一种策略是可以把现有房产当中的净值贷出来，用于支付另外一套房子的房款。这种操作怎么做呢？今天我们来讲一讲。

在一开始我想跟大家介绍一个概念就是，银行有一种跟你的房屋净值相关的贷款叫做Home Equity Line of Credit。

这个时候我们要讲一下什么叫Home Equity，什么叫Line of Credit。

Home Equity就是房屋的净值，它指的是你房屋的总价值减去你的债务之后剩下的那部分钱。

假如说你这个房子值20万美元，你的贷款是10万的话，你房屋的净值是多少呢？

就是20万减10万等于10万。

如果你的房屋是全款买的，不欠任何的房贷，那这种时候你的净值就是100%。

一般来讲，银行它愿意就你房屋的净值这部分给你贷70%、80%，最高我见到过有95%的额度。

请大家注意，讲到这里，银行有另外一种很类似的产品叫做Home Equity Loan，大家不要去贷这个。

为什么呢？

Home Equity Loan它是直接写一张支票给你，比方说20万的房子我贷16万给你，我给你写一张16万的支票，你去花吧。

从它给你支票的这一刻开始，利息就开始计算了。

而Line of Credit是不一样的，大家可以把它设想成一张额度很高的信用卡。

16万额度的信用卡，你不刷卡的时候你用不用还款？有没有利息？没有的。

类似于信用卡，只有当你拿着他给你开好的这个支票账户去使用、去花钱的时候，比如你花了2万美元，这个时候才开始给你计算利息了，不花的时候你有这个额度。

这是Home Equity Line of Credit，简称HELOC。

跟银行给你的信用卡非常像的一点也在于，当你还了本金之后，这个额度会立即恢复。

它跟一般的贷款，每个月去还款不一样——那个贷款你还进去之后你还能拿出来吗？你不能拿出来了。

HELOC是你还进去之后这个额度恢复了，你就能够再拿出来。

在实际的交易过程当中，它的使用也很简单，就跟你有现金是一样的。

你去买一个投资房，你去支付它的时候，你可以电汇，或者是写支票。

这个看产权公司或者是房地产律师的具体要求，在操作的时候跟你使用现金是没有区别的。

对于你来讲，你的这个投资房是没有任何的负担的，你原本的这个房产是有贷款的。

有人会问，HELOC的利率划不划算？

一般来讲，它头12个月会给你一个优惠的利率，12个月以后你可以跟银行重新来谈。

因为你房屋的净值发生了变化，在这种时候你可以重新来谈，他再给你额度，再给你一个优惠期。

而且请注意，如果你投的是个出租房的话呢，出租房它产生每个月的现金流，出租房的租金收益，你就可以把它拿来用于还这个HELOC。

比方说你的出租房的收益是6%、7%，而这个HELOC它的利率是5%，那你把租金拿来还本金和利息就好了。

如果说你能够比较大笔地把HELOC的本金给还上的话，那么你会更快地把这个债务给还掉。

HELOC的好处是它叫做simple interest，它不是我们房贷的那种amortized interest。

amortized interest，你会发现在最初开始还款的时候，你大部分的钱用来还什么了？用来还利息了，不是用来还本金的。

而HELOC其实是按照你这个本金来算利息的，它不是做了一个amortize的这种计算，所以在这种情况下，你更容易把本金给还掉。

以上就是今天跟大家分享的，如何用HELOC这样的一个策略来投资你的出租房。

实际上美国有很多的投资者已经滚动着用这种方法，一套又一套地去做他们的出租房，这是一个非常成功的、非常成熟的一种策略。