房屋产权转给子女有那些缺点

很多华人在年老时，将房屋的产权加上子女的名字，甚至一些老人将整间房屋的产权转给子女有那些缺点:

首先，把子女名字加在房屋产权内，是一种赠与，税例上是规定要为物业先估值，然后在超出一万二千元(每一年的赠与额)之外，在年终报税时，以709表格通知税局，将来可用来减低个人遗产免税额，这样做就不必给赠与税。

除了考虑税例外，加上其他人名字在屋契上，将来要出售该物业时，必须获得其他人同意。如果子女将来出现婚姻问题，可能令大家产生很多问题，至于子女不孝顺，他们有权要求你搬出。

另一税务上的缺点是，做赠与时，必须将该部份成本，转给子女，不像以遗产交给他们时，成本是可提升到市值，令他们可以省却部份增值税。除非有特别理由，否则勿随便加子女名字在屋契上，而应在遗嘱或生前信托内，指定他们作继承人，到将来百年归老后才交给他们。

送屋给子女的税务问题一些年事已高的父母，想方便子女将来继承自己的物业，就在生前将子女的名字加在屋契上，甚至将产权完全转给子女。有些老人采用这种做法，是为了使用白卡(Medi-Cal)的长期护理福利。

除了一些类似的特殊情况外，通常在生前将房地产的部份或全部赠给子女，在税务上都没有利益。原因是当大家将产权赠出时，是将原来的成本价，都一并转给子女，通常父母以前所购买的产业，其成本价格都较低；因此，当其子女将来卖出物业时，可能需要付出庞大的资金增值税，如果是出租产业而不是主要的居所，则全部的资金增值都要付税。

但如果父母继续拥有产权，将来通过遗产方式把物业交给子女继承，子女所持有的物业成本价格，就不是父母昔日购买时的成本价，而是当时的市值；将来他们出售这些物业时，就可以避免或减低资金增值税。

赠予房地产会令屋价重估吗？很多中国人因为各种理由，在自己的物业上增加或减除其他人的名字。例如，父母将子女的名字加在屋契上，或兄弟姊妹当初联名买房子，其中一位后来要求除名或加上其他人的名字,这些增加或减除名字的行动，都涉及赠与税例。至于物业税方面，赠予房地产而令到屋契上业主的名称更改，会否引致政府重估房屋价值，而令物业税增加呢？

除此之外，将物业赠与给亲友，都是引致物业价值重估。除非物业本身是以共同拥有（Joint Tenancy）的方式，由两个或以上的人共同拥有，而在赠与行为之后，原来共同拥有的业主之中，至少有一个人继续拥有的时候，那就可能不需要重估了。

父母子女产权转移的优惠加州第十三号法案规定，政府每年对房屋价值的评估中，有关增值部份是不能超过百分之二，所以每年物业税上升的金额相当有限；但房屋一旦出现买卖转手情况，房屋的估值便需重新订定，即不受第十三号提案限制。

一九八六年，加州通过了一项第五十八号法案，规定位于加州的房地产，在父母及子女间作产权转移时，可以避免重新估值。一九九六年另外一项称为一九三提案，让祖父母及孙儿之间的产权转移，亦避免了重新估价。这两项法案不但包括自住房屋，非自住房屋（如出租物业）的转移，甚至遗产承受，都可能避免重新估值，而获得产业的一方，是不用居住在有关物业内。

父母子女间自住房屋的产权转移，是没有价值上限；至于非自住房屋，则有每人一百万元的上限，夫妇两人合共二百万元。有关计算方法是累积，即夫妇转移二百万元出租物业给子女后，就不能再享受此项优惠。

这项免重估价值优惠并非自动享有，而是要向县估值处(Assessor’s Office)提出申请，有关申请将受到时间限制，就是在产业转移或持有人逝世三年内提出申请，并且在物业再转移或出售前提出申请。

夫妇持有产权的新方式在加州居住的夫妇，他们所拥有的物业，如果没有采用生前信托(Living Trust)，则拥有产权的方式，一般分为Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是两个人共同拥有，优点是有自动继承权，无需经由法庭认证，而缺点是祇有死者的一半才可以获得成本提升至市值。而Community Property则刚好相反，好处是获得全部成本提升至市值，缺点是要经过法庭认证手续。

二零零一年七月一日开始，加州批准了一项新的夫妇拥有产权方式，叫做Community Property With Right of Survivorship，是将Joint Tenancy及Community Property两者的好处放在一起。这种方式可以有自动继承权，所以无需通过认证，但又可以获得百分之一百的成本提升至市值。所以日后夫妇的产业，若未有做生前信托，就应用此方式来拥有产权。至于现有产权应否作出更改？事实又未必需要，尤其是当有关物业是自住楼宇，就未必需要百分之一百成本提升至市值；但如果投资物业，就应考虑转换拥有产权方式，而在转换前，大家应先与会计师商议。

需要办理HOMESTEAD手续吗？

通常当大家买了一间房屋后，都会收到一两封好像是政府发出的信件，有时更会将大家屋契的副本附在信件上，信内指出会为大家办理一种手续，称为 Homestead Declaration，来保存该房屋的净值，以防将来被人追债时，该房屋至少有五万美元的净值是不会被债主取走，而已婚夫妇则有七万五千美元的保障，至于六十五岁以上、或有残障人士，则有十万美元保障。要做这种手续，对方是要收取数十美元的费用。

究竟屋主有否需要做这种 Homestead Declaration? Homestead确是法律上给予业主的一种保障，除非屋主欠房屋贷款银行的债务、或欠政府税金、或欠子女供养费(Child Support)；否则，其他债主若要取去屋主的房屋，Homestead保障条例就可以予屋主五万至十万美元保障。

但Homestead 保障是无需预先申请或登记，将来一旦有需要时才办理，也不会太迟，因为这项保障是不会失去的。因此，当大家收到这类信件，不论它如何像是政府的公函，其实都是一些私人公司想赚取大家数十美元的费用，为大家做了这份文件及作出登记；一般情况中，大家是无需理会这类广告信。

强迫共同业主出卖物业如果大家与其他人共同拥有地产物业，而将来彼此关系万一出现破裂时，可能会有一些最初并未意料到的问题出现。例如，其中一位业主，可以不作声，也不需要其他业主同意的情况中，将其个人的一份产权，转让给其他人。即使夫妇用共同拥有形式(Joint Tenancy)，所拥有的物业，也可能其中一个配偶，自己做一份Quit-Claim Deed，而单方面将共同拥有权改为其他方式拥有；例如Tenancy-In-Common，就会令将来承继遗产时，产生不可预见的问题。

此外，尚有一种情况，是最近一位朋友所面对的事情，他与一位朋友合伙投资在一座物业，后来双方关系破裂，这位朋友要求将物业出售，让他可以取回当初投入的资金，但对方予以拒绝。

在此情况中，是相当棘手的，如果双方没法达成协议，就应该找律师做一个强逼拆伙的诉讼(Partition Lawsuit)，由法庭下令去出售物业。因此，大家使用共同拥有形式，来与其他人，特别是非配偶合资投资地产物业，都要预先考虑清楚。

物业产权资料可保密吗？大家对于私隐权(Privacy Right)可能相当重视，因为担心不法分子取得个人资料而犯法。不过，一些在政府部门的档案纪录或资料，是作为公众资料，根本无法保密。

加州是一个所谓纪录公开(open records)的州，包括出生、婚姻、死亡、房屋转让、房屋贷款、抵押、产权；甚至房屋本身的资料，包括地址、政府估值、物业税、以及过去交易纪录等，除了少数特殊情况外，大多数是公开的，任何人都可以去有关部门查询。

在汽车局(DMV)的私人资料有否保密呢？原则上，DMV是不会随便将大家的个人资料公开。在一九八九年，曾经有一名男子，在DMV取得一位女影星的个人资料，结果发生了凶杀案。后来，国会立例管制DMV，不过在某一些情况中，DMV依然可以公开大家的个人资料，给予其他政府机构、甚至私人商业机构，包括银行、保险公司、律师等。

事实上，即使是个人，都有可能申请查阅大家的个人资料，不过，DMV要事先通知大家，让大家有十日时间来反对将资料公开，但最后决定权仍然在DMV手中。
QUIT CLAIM产生的后遗症有些朋友与其他人共同拥有物业，之后因为各种原因，其中一位业主决定除名，通常都是做一张放弃产权契约(Quit Claim Deed)，然后在县政府做登记手续。

最近遇到一个实例，是除名之后发生的问题。甲乙二人本来是好朋友，一起联名买了一个物业，后来他们关系破裂，乙就使用一张放弃产权契约来除名。过了数个月之后，甲决定到银行办理重贷手续，产权公司(Title Company)在发出产权保险之前，要求乙签署一分文件，证明他真是在自愿及理性的情况下，放弃产权。

由于甲乙关系已经破裂，所以乙不肯合作，令甲办理重贷时出现问题。原来产权公司为了保障自己，在产权曾经有过修改的情况之下，都是会采取措施，来确定产权并没有任何的争议，或不清楚的可能，然后才会发出产权保险。所以要办理放弃产权契约，如果放弃产权的一方，将来是会搬到国外居住，或者是有任何将来不合作的可能性，都应该考虑找律师办理除名手续，或在除名的时候，同时进行重贷手续，以免日后出现上述的情况。

会被人合法的侵占物业吗？美国是着重保障私人产权的国家，但大家的物业会否被其他人合法的侵占呢？在加州有两个情况，会令大家的物业被人合法的侵占。

第一个方法是Prescriptive Easement，就是当物业持有者尚未进行授权，该物业已被其他人长期使用，而物业持有人却在知道的情况中，仍容许对方继续使用，则五年后，对方便有权永久使用下去。

第二个方法称为Adverse Possession，对方不但合法地取得使用权，甚至连产权也可以一并取去；情况就是物业未经授权，已被人长期占用，对方甚至为该物业交付物业税。这样，五年过后，该物业的产权就会归于对方。

例如，当你的邻居未获同意，便使你后园的部份地方，而你未加以理会，五年以后，该块土地就可能成为邻居所拥有。

这两种方法，都会令大家的物业产权出现纠纷，将来卖屋时出现麻烦。所以，一旦发现被人占领物业时，必须加以阻止，千万勿置之不理。一些私立大学拥有很多空置土地及道路，每过一段时间，他们就会把有关土地及道路封闭，然后拍照存档，来避免被人侵占物业权。