Home Equity Line of Credit（房屋净值信用额度）你了解多少？

当前市场上有各种各样的信贷产品，Home Equity Line of Credit（房屋净值信用额度）就是其中之一。在决定申请房屋净值信用额度之前，你要充分了解它的优势和成本。选择信贷条件与你的借款要求最吻合的产品，从而避免陷入过度融资风险。请记住，用房屋净值作抵押的信用额度，如果你借的钱不能按时付息并及时归还本金，那将意味着你会失去房子。

什么是Home Equity Line of Credit (HELOC)?

Home Equity Line of Credit (以下简称HELOC), 即房屋净值信用额度，是一种类似信用卡的贷款形式，借款人需要将房屋注册为双重抵押（collateral），通过预批被授予一定信用额度，在需要时可以通过特殊支票（有时可带信用卡）来取款使用。每个月的还款额根据所借金额和当前利率的不同而不同。一般来说，借款人只需按使用天数支付利息，本金可以随时还清。在抵押有效期内，HELOC信用额度可以被重复使用。

申请和使用HELOC的成本

申请设立HELOC的费用大多数跟买房交房时所付的费用差不多。例如：房屋评估费、、交房费用（包括委托费、产权调查费、贷款文件、物业产权保险和税费，等）。另外，有可能还会有申请费（通常不退）、事先说好比例的一次性费用、年费或每次取现时的费用等。

目前所有大银行都可以在申请按揭贷款时将房屋注册为双重抵押，这样就可以在不增加成本的情况下，增加一条信用线，信用额度随归还本金金额的增加而增加。

HELOC给消费者带来的好处

HELOC提供了一种方便的现金来源。HELOC的利率尽管比第一房贷高，但比起信用卡或其他消费贷款的利率要低得多。而且，HELOC的利息是可以税前扣减的。因此，很多消费者通过HELOC将债务重组，以此降低利率和达到税务优惠。

如何正确使用HELOC

对于有稳定的收入来源、知道自己有足够的还款能力的借款人来说，HELOC的低利率和利息的税前扣减的特性使之成为他们的明智之选。HELOC可以帮助你支付大笔开支，例如换屋顶或意料之外的医药账单等。并且，HELOC还提供一种便利的途径用来支付短期重复的费用，例如大学四年每个季度的学费，等等。

由于房屋通常是消费者最值钱的资产，大部分业主只会用信用额度借款来支付大宗开支，而尽量选择不去用它来支付日常开支。

谨防陷阱

最主要的陷阱是由于HELOC借钱太过容易，借款人往往会陷入不断的花钱、借钱、花钱、借钱的循环，从而在债务上越陷越深。不幸的是，这种情况还很普遍，以至于银行都对此类行为都有了特定称谓：reloading （过载），其实就是指借钱还债，腾出信贷空间来，然后用于购买更多额外的东西的坏习惯。Reloading行为会导致贷款人消费螺旋上升，以至于HELOC借贷金额达到房屋价值的125%。这时费用也会增加，因为房屋抵押价值已经不够还款了。另外，超过房屋净值部分的贷款利息是不能做税前扣减的。

如果你注意到借款总额已经超过了房屋价值，那就是时候做个认真的检讨了。你该问问自己当你欠100% 房屋价值的贷款时，是否还能保持你的生活方式不变？如果是，那就不要期望再增加25% 的债务会让你的日子过得更好，因为还要加上利息和收费。那可能导致你滑向破产的边缘。

另一个陷阱是业主用HELOC来改造房屋。改建厨房、卫生间往往会增加房屋价值，然而建游泳池等也许业主觉得增加房屋价值，但市场却并不这么认为。如果你想从HELOC借钱装修你的房子，请先考虑装修带来的房屋价值增长是否比成本高。

支付孩子大学学费是另一个从HELOC 拿钱的理由。如果借款人即将退休，他们最好先决定借款是否会影响他们完成退休目标的能力。可能通过其它途径来解决孩子的学费，对于即将退休的人们来讲是一个更明智的选择。

房屋净值信用额度（HELOC）是一个便捷的借贷途径，但如果使用不当，也会带来失去房屋的风险。HELOC是个好产品，使用请谨慎。