Uber即将IPO，湾区的房价又要大涨了吗？

美国网约车巨头优步（Uber）即将IPO（首次公开招股）上市，预计该公司将可吸引到很高的投资者需求。专家表示，优步的IPO交易可能会对旧金山湾区的购房者和业主产生重大影响。

优步在上周四披露信息称，该公司已经向美国证券交易委员会（SEC）已提交了IPO申请，有些市场人士认为这是自社交网络巨头Facebook（NASDAQ:FB）以来最受期待的一次IPO交易，而优步只是将在今年挂牌上市的众多大型科技公司中的一家。在此以前，优步的竞争对手Lyft（NASDAQ:LYFT）已经在今年早些时候IPO上市，挂牌首日第一笔交易的执行价为87.24美元，远高于每股72美元的IPO定价。但自那时起以来，Lyft的股价已经下跌至60美元以下，尤其是在优步提交IPO招股书的消息传出以后更是遭遇了抛售。

除了优步以外，其他计划在今年晚些时候IPO上市的科技公司可还包括短租服务平台Airbnb、图片共享社交平台Pinterest和SaaS创业公司Slack等。

据房地产网站Zillow最近公布的一份报告显示，对于已经从硅谷百万富翁那里赚到了钱的旧金山湾区和周边社区居民而言，这些科技公司的IPO交易可能会让他们更难找到买得起的住房；尤其是如果这些公司的员工是他们的邻居，那就更难了。

Zillow对2012年Facebook的IPO交易与整个旧金山湾区房价上涨之间的联系进行了调查，结果发现当Facebook成为一家上市公司后，该公司员工密度较高的社区的房价上涨速度更快。具体而言，Zillow在报告中指出，在Facebook挂牌上市时，每有10名Facebook员工居住在特定的美国人口普查区域，当地的房价在随后一年时间里就会额外上涨1.6个百分点。

加利福尼亚洛杉矶分校和宾夕法尼亚州立大学的研究人员在今年2月份公布的另一份报告则得出结论称，在1993年到2017年之间进行的IPO交易对加利福尼亚州当地房价产生了“积极的影响”。

“对于处在IPO上市公司总部10英里以内的住房来说，其房价在IPO招股书提交以后上涨1%，而在公司IPO发行股票以后则会上涨0.8%。不过，在IPO锁定期到期以后，房价的涨幅则大约为零。”研究发现。“这一结果表明，原始股东的住房需求是在财富变化时发生改变的，而不是在流动性限制放松时改变。IPO交易所带来的财富增长越大，其所产生的影响就会越大。”

据《华尔街日报》报道，包括Facebook首席执行官马克-扎克伯格(Mark Zuckerberg)和其他公司在内的旧金山湾区科技领袖以及慈善家表示，他们计划筹集5亿美元资金来建设8000套住房以解决住房危机。而就在几周以前，加利福尼亚州州长加文-纽森（Gavin Newsom）要求私营部门采取更多措施来解决住房短缺问题。

在2012年5月份至2013年5月份之间，Facebook员工高度集中的社区的房价中值增加了2.08万美元。Zillow警告称，该公司不能确定Facebook的IPO本身是不是推动这一增长的原因所在，因为也有可能是其他因素推动了这些地区的房价上涨势头。

但是，Zillow经济研究和外联部主任斯凯拉-奥尔森(Skylar Olsen)表示，对于居住在计划IPO上市之公司的员工人数比较多的地区的房主来说，他们应该料到这些公司的行动将对其房产的价值造成影响。

旧金山房地产市场此前经历了长达数年的飞速上涨，但最近几个月以来，在高需求的推动之下，这个市场已经开始降温。“此间的房地产市场正在放缓。”奥尔森说道。“不过，来自这些科技公司IPO交易的资金涌入可能会打破这种下跌趋势。”

其他市场人士则表示，2019年硅谷的IPO热潮并不能保证提高整个旧金山湾区的房价。首先，这些IPO交易所产生的巨额财富将会流向投资者，而不是公司员工。

正如旧金山居民克拉拉-霍根(Clara Hogan)所说的那样，有关科技公司IPO交易将令楼市变得繁荣的观点有一个假设前提，那就是这些交易将会取得成功。“投资者对Lyft这样的热门公司作出了很高的押注，这与最近几年以来在华尔街发生的事情是保持一致的，也就是像Facebook这样公司尽管还没能实现盈利，但投资者会押注于它们未来的盈利机会。”她说道。

“虽然到目前为止Lyft的表现似乎还算不错，但其他预计将会IPO上市的科技公司——如优步(Uber)、Slack、Pinterest、Airbnb和Zoom等——是否能够保持各自的估值（其中很多公司的估值高达数百亿美元），则还有待观察。”她还补充道。

科技博客TechCrunch认为，就目前而言，IPO效应还只不过是“炒作”而已。即使是那些肯定会从IPO交易中获利并居住在旧金山湾区的人，最终也只有一部分人会买房——就算是买房的人，也不会所有人都马上购买，而且还有很多人会在其他地方买房。

“这些即将上市的科技公司的估值总计约为2000亿美元，而它们在旧金山的员工总数可能在1万人至1.5万人之间。”房地产网站Trulia的首席经济学家伊西-罗密姆（Issi Romem）写道。“但这是否意味着2019年里将有1.5万名新的买房者涌向旧金山，并花费2000亿美元的巨资来买房呢？当然不是。“

此外，买房者还需要缴纳税款，而且肯定要在行使股票期权以后才会买房，他补充道。“一名拥有1000万美元新得财富的早期员工可能会决定支付400万美元，以确保他们能够买到本来只需300万美元就能购买的住房。但他们可能不会全额投入1000万美元，因为即使是非常富有的人也不喜欢把钱都花出去。”

不过，这些科技企业的员工在公司IPO上市以后可能会拿到更高的薪水，或者他们已经拥有的公司股票可能会增值。

这样一来，这些新增加的财富就会让科技公司的员工更容易从观望者变成首次买房者。反过来，这将在当地的住宅市场上带来更多的竞争，尤其在公司总部附近的社区就更是如此，这将导致其他消费者因为付不起高价而被挤出市场，奥尔森说道。

从Facebook IPO交易中学到的经验教训不仅适用于旧金山地区。奥尔森称，就任何备受瞩目的IPO交易而言，在计划IPO上市的公司总部附近，都会发生类似的情况。但需要指出的是，许多在大型科技公司工作的员工都更年轻，因此更有可能是首次买房者。

另外，IPO也并非唯一能对房价产生影响的企业行为。Zillow此前发现，当苹果公司（NASDAQ:AAPL）在2007年发布第一款iPhone智能手机时，随后一年时间里苹果公司总部附近社区的房价涨幅高于其他并未发布重要新产品的大型科技公司的周边社区。