新冠疫情对美国房市有哪些影响？

佛罗里达迈阿密一处待售的住房 (Photo by Joe Raedle/Getty Images)

新冠肺炎危机是否影响了美国房市？当新冠病毒在美国首次传播，各地在3月份开始封城时，房价经历了一次大的跳水，但最近几周又开始回升。

据美国新媒体网站Vox报导，美国的房地产市场，就像股票市场一样，最近表现还不错。疫情期间，联邦政府和美联储的迅速行动有助于稳定住房市场。

根据房地产资讯网站Zillow的数据，截至5月9日当周，美国房屋总库存比去年下降了约20％，待售房屋的价格下降了10％以上，其中新待售房屋的价格下降了约25％。但是房屋价值仍然比去年同期增长了4.3％，典型的房屋价值超过25万美元。商务部报告说，新房销售在4月份略有增长；而全国房地产经纪人协会报告说当月现有房屋销售下降，但价格却上涨了。

住房市场怎么样

最近的一些数据表明买房需求正在上升。

买家似乎开始走入市场。事实是，由于需求大于供应，在价格上，卖家并没有让步。

像大多数经济体一样，房地产市场归结为供求关系——可供购买的房屋以及想要购买房屋的人。当新冠病毒来袭时，交易量下降了很多。这就是为什么人们没有真正看到价格变化并且价格持续稳定攀升的原因。

任职于Zillow的经济学家斯凯拉尔·奥尔森（Skylar Olsen）说，现在房屋交易活动正在恢复，其中一些交易活动在过去几个月中被抑制，但（买卖双方）仍在密切跟踪。看来买家返回市场的速度比卖家更快。“这意味着总库存量正在下降，价格下降幅度不会太大。这就是为什么房价没有下跌的原因，因为供应不足。”

任职于房地产资讯网站Redfin的经济学家泰勒·马尔（Taylor Marr）说：“希望获得好交易的买家会失望的，因为卖家并不在意（房子几时售出）。”

疫情给市场带来哪些冲击

据Vox调查，在4月下旬，通往Zillow和Redfin等房地产门户网站的网络流量下降了近40％。在纽约和加利福尼亚旧金山东湾等一些市场，待售房屋的新挂牌数量最初下降了多达70％。4月初，每周抵押贷款申请量下降了17.9％。

Redfin的经济学家泰勒·马尔（Taylor Marr）表示：“那是大流行的直接冲击，尤其是在3月下旬和4月初封城之际。”他说，到目前为止，市场最大的停滞是在复活节前一周。

迈克·德尔普雷特（Mike DelPrete）指出，在封锁更加严格且疫情更为严重的地区，房地产市场受到的打击更大。因此，纽约、宾夕法尼亚州和密歇根州等地的新房源跌幅较大，反弹速度较慢，而德克萨斯州等地的跌幅较小且恢复得更快。他说：“这完全取决于封锁的严重程度。”

这次疫情冲击跟2008年金融危机不同

这次的情况跟2008年金融危机带来的房地产泡沫不同。上次危机期间，房屋价格下跌了30％以上，数百万人失去了家园。
上一次，问题出在住房的信贷过多，人们获得了他们负担不起的抵押贷款，最终出现了巨大的房地产泡沫。现在的情况有所不同：信贷紧缩，这意味着拥有和购买房屋的人更有可能负担得起。

并非每种类型的买方和借款人都受到相同的影响。据AEI房屋中心称，自雇人士和非美国公民目前似乎较难获得住房贷款。
房屋价格在任何地方并非保持不变，或者价格根本不可能下降。奥尔森认为价格可能会下降2％～3％，并在10月触底。但是到目前为止，价格并没有太大变化或暴跌。Zillow对以前的疫情大流行中房屋发生的情况进行审查后发现，例如在SARS时期，交易量骤降，但房价变化不大。

值得一提的是，住房市场在很大程度上跟地区经济有关。也就是说，纽约州与德克萨斯州的情况不同，因为两者受到疫情的影响不同。而且，仅因为市场今天看起来还可以，并不意味着明天也可以，尤其是在新冠病毒和经济存在不确定性的情况下。