伴随2021年的到来，美国房屋购买购房者的选择貌似是越来越有限。根据realtor.com®的《每月住房趋势报告》，12月待售房屋数量跌至历史最低点，首次跌破70万。因为新冠疫情的影响，许多购房者可以打破地域的限制选择更舒适的生活购房地点，另外一些收入稳定的购房者，在这段时间萌生了购买第二套房产的想法。因此，美国目前整体对房屋购买的需求仍然很高，导致市场上仅存的少数房屋的开始进入了竞购模式。与一年前相比，普遍房价上涨了两位数不止。
丹妮尔·海尔（Danielle Hale），realtor.com®的首席经济学家，表示：“过去几年来，待售房屋短缺一直是一个问题，但在2020年12月，假期待售房屋数量增长放缓和新冠疫情引起的购买潮合力让待售房屋数量一口气跌至历史最低水平。现在看来，由于买家仍相对活跃，我们可能会在接下来的几个月内看到更少的可购房屋，”这对房地产市场来说着实是一个不小的挑战。
根据房地产专家预测，会有更多的待卖售房屋回到市场上，特别是在2021年下半年，疫苗广泛使用，疫情好转之后。但不论是高端别墅、联排别墅还是公寓，不同价位的房产买家都可能面临着竞价危机。
根据realtor.com®数据统计，房源数量比一年前下降了近40％，也就是说，与2019年12月相比，2020年12月待售房屋减少约44.9万套。
与一年前相比，新房源降幅最大的都市是纳什维尔（-19.9％）；田纳西州孟菲斯（-18.5％）; 和北卡罗来纳州夏洛特（-16％）。
相比之下，加利福尼亚州圣何塞和旧金山在2020年12月新上市房屋同比大幅增长，分别增长123.8％和98.9％。两个城市中的几家知名科技公司都表示了对远程工作的长期承诺，这可能会促使更多的居民搬离这两个高消费城市，别地而居。
总体而言，2020年12月的房屋挂牌价格继续上涨，年末这个月的挂牌价格中位数同比增长13.4％至340,000美元，但这对比今年早些时候的升值峰值350,000美元还是略有下降。价格涨幅最大的城市是：德克萨斯州奥斯丁（上涨20％）；加州河滨圣贝纳迪诺（上涨17.2％）；和新奥尔良（增长16.8％）。
第二套住房市场需求多，住房建设数量猛增
远程工作已经随着新冠疫情的存在变成了人们的新工作模式，人们不再需要长期通勤，越来越多的人开始考虑投资购买第二套住房作为他们第二个家。鉴于这种情况，建筑商正在对迅猛增长的需求做出相应的投资建设。
根据NAHB的数据，截至2018年，美国约有740万套第二套住房，约占国有住房总量的5.6％。
NAHB在 “住房关注” 上指出： “除了引起郊区转移外，COVID-19大流行还产生了需求变化，使第二套房产社区日益壮大。” 这些社区中的许多社区位于人口较少的地区，例如小城镇或农村地区。研究显示，近70％的第二套住房选址选址郊区。
NAHB研究指出： “远程工作安排使一些较富裕的美国人有可能搬迁到都市圈内的郊区地带，但并不会局限在这些地点。同时，退休计划加速以及股市上涨可能也会使购买第二套房产需求大量增加。”
新年，按揭利率创历史新低
2021年开始的抵押贷款利率创下历史新低，30年期固定利率抵押贷款利率本周平均跌至2.65％，是房地美自有记录起50年来历史最低水平。
房地美首席经济学家萨姆·哈特（Sam Khater）表示：“尽管贷款利率在过去一年中下降了整个百分点，但人们购买住房的能力却明显下降了，明显是由于房价上涨抵消了利率下降的优势。根据过去几个月的数据分析，利率下降的趋势有所减弱，看起来利率在今年有望小幅上升。”这样的情况可能会在春季购房旺季增加购房者的负担。
同时根据美国房地产经纪人协会（National Association of REALTORS®）的预测，到2021年抵押贷款利率将达到平均3.1％。
根据房地美（Freddie Mac）的数据，截至1月7日当周的全国平均水平和抵押贷款利率如下：
30年期固定利率抵押贷款：平均2.65％，低于上周的2.67％。去年同比利率为3.64％。
15年期固定利率抵押贷款：平均2.16％，较上周的2.17％平均值略有下降。去年同比利率为3.07％。
5年期混合浮动利率抵押贷款：平均为2.75％，高于上周的2.71％。去年同比利为3.30％。
由此可见，贷款利率虽然不至于在短期内有大浮动来应该向2021年的房屋购买，但明显可见房屋贷款略有增长的预测，是会影响2021年初购购房者的决定的。如果确实有购房需求的贷款购房者，不妨提前规划自己的购房计划，避免贷款利率的升高。
利率变了，购房难了，在美生活还要不要买房？
近期的报道中，多次提到了在美购房贷款利率已经达到的多年利率的最低点，即使利率在新的一年有新的增长趋势，但对于购房者来说，仍然有非常大的吸引力。相对于不需贷款的购房者来说， 2021年春季的购房旺季是否还是购房的好时机呢？还是选择继续租房更有利呢？我们不妨来仔细看一看。
ATTOM Data Solutions 最新发布的《2021 年租金负担能力报告》显示，在美国 915 个县中，有 572 个县（占美国 915 个县的 63%）拥有中位价的三居室房屋比租赁三居室房产更实惠。
尽管在过去的一年里，这些县中 83% 的房价中位数的涨幅超过了平均租金的涨幅，而且在全美近三分之二的县中，房价涨幅超过了工资涨幅，但还是如此。
该分析纳入了美国住房和城市发展部最近发布的 2021 年公平市场租金数据、劳工统计局的工资数据以及 ATTOM 在美国 915 个有足够房屋销售数据的县的公共记录销售契约数据。
在全国三分之二的地方，房屋所有权更容易负担得起，此前的一年，利率下降的影响有助于抵消比租金和工资上涨更快的房价。偏向于在郊区和农村地区买房的最多，房价也最实惠，而在最大的城市，租房仍然更实惠。
"在全国大部分地区，房价上涨的速度快于租金和工资。然而，房屋所有权仍然更容易负担得起，因为令人惊讶的低抵押贷款利率降至 3% 以下，有助于控制房价上涨的成本，"ATTOM 数据解决方案的首席产品官 Todd Teta 说："看到这样的趋势令人震惊。但它表明，与所有权成本相比，租房成本一直相对较高，而且利率下降对住房市场和房屋所有权产生了显著的影响。在这么多与冠状病毒大流行和更广泛的经济有关的问题中，未来的一年是完全不确定的。但现在，对于那些有能力的人来说，拥有一套自己的房子仍然是合理的选择。"
通过在美房产分析，在全美 83% 的县，房价上涨的速度快于租金
在本报告分析的 915 个县中，有 764 个县的三居室房屋中位价的涨幅高于三居室的平均租金。
房价上涨较快、人口最多的县 是加州洛杉矶县、伊利诺伊州库克县（芝加哥）、德克萨斯州哈里斯县（休斯顿）、亚利桑那州马里科帕县（凤凰城）和加州圣地亚哥县。
租金上涨较快的大县是 纽约州国王县（布鲁克林）、纽约州皇后区、纽约州纽约县（曼哈顿）、纽约州布朗克斯县和宾夕法尼亚州阿勒格尼县（匹兹堡）。
在全美人口最多的县，租房比买房更实惠
在全美 25 个人口最多的县中的 18 个县和 44 个人口在 100 万以上的县中的 29 个县（66%)-- 包括加州洛杉矶县、伊利诺伊州库克县（芝加哥）、德克萨斯州哈里斯县（休斯顿）、加州圣地亚哥县和加州橙县（洛杉矶以外），租房比买房更实惠。
其他人口超过 100 万的市场，租房比买房更实惠，包括 纽约市、西雅图、达拉斯、旧金山、圣何塞和波士顿以及加州河滨市的县。
在报告分析的 44 个美国人口在 100 万以上的县中，买房比租房更实惠的县包括亚利桑那州马里科帕县（凤凰城）、佛罗里达州迈阿密 - 戴德县、内华达州克拉克县（拉斯维加斯）、德克萨斯州塔兰特县（沃斯堡）和佛罗里达州布劳沃德县（劳德代尔堡）。
81% 的市场工资增长超过租金增长
在报告分析的 915 个县中，有 739 个县（81%）的工资涨幅高于平均公平市场租金，包括加利福尼亚州洛杉矶县、伊利诺伊州库克县（芝加哥）、亚利桑那州马里科帕县（凤凰城）、加利福尼亚州圣地亚哥县和加利福尼亚州橙县（洛杉矶以外）。
在报告分析的 915 个县中，有 176 个县（19%）的 平均公平市场租金上涨速度高于平均工资，包括 德克萨斯州哈里斯县（休斯顿）、德克萨斯州塔兰特县（沃斯堡）、加利福尼亚州弗雷斯诺县、佛罗里达州皮纳斯县（坦帕）和密歇根州马科姆县（底特律以外）。
三分之二的市场中，房价上涨速度快于工资上涨速度
在报告分析的 915 个县中，有 566 个县的中位数房价上涨速度快于平均周薪（62%），包括加利福尼亚州洛杉矶县、伊利诺伊州库克县（芝加哥）、德克萨斯州哈里斯县（休斯顿）、亚利桑那州马里科帕县（凤凰城）和佛罗里达州迈阿密 - 戴德县。
在报告分析的 915 个县中，有 349 个县（38%）的平均周薪上涨速度超过了房价中位数，包括加州圣地亚哥县、加州橙县（洛杉矶以外）、纽约州国王县（布鲁克林）、纽约州皇后县和华盛顿州国王县（西雅图）。
据此分析，根据DMV大华府地区的平均收入和租金平均数分析，拥有住房比租住房屋更划算。虽然需要根据个人收入情况进行具体分析，但是一般来说，如果按月所付租金等同甚至少于贷款按揭月费的话，何不考虑拥有自己的住房呢？
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