新冠疫情下房屋租赁的法律问题

随着新冠疫情的进一步发展，越来越多的房东和租客开始为租约烦恼。不论是住家、商铺、仓库还是工厂，对租客而言，疫情可能导致其收入大不如从前（甚至被迫停止营业），面对每月高昂的租金一筹莫展；对房东而言，如果房客无法按时支付租金，房东因无法按时偿还银行贷款而出现违约的风险也大大增加。

房租纾困计划

针对疫情对房屋租赁的影响，许多州都相继出台了一系列房租纾困计划。以马里兰为例，在新冠疫情被认定为紧急突发事件（state of emergency）期间，租客如果能向法官证明其因新冠疫情导致其遭受重大收入损失（substantial loss of income），那么法官将不会支持房东要求赶走房客的诉求。诸如此类的房租纾困计划虽然在短期内有一定的作用，房东和租客必须及时审阅租约的有关条款，评估各自在疫情期间的权利和义务。

常见的违约条款

租约条款不尽相同，但还是有一些较为常见的违约条款，比如租客无法：(a)及时支付房租（包括分摊费用等）；(b)维修保养部分物业；(c)维持正常营业；(d)完成室内装潢工程；(e)定期向房东提交营业财务状况及维持贮备资金；等。值得注意的是，一旦发生租客违约，该违约还可能引发租约下的各方的其他权力和义务的变化，比如优先租赁（购买）权、续约权、装潢补偿、定金等。

不可抗力

不可抗力是租约下常见条款，如果合同一方因不可预见、超出其控制范围的因素导致其无法履约，那么该合同方不因视为违约。如果疫情导致租客无法支付租金，在租约有明确适用的不可抗力条款的情况下，租客有可能以此提出违约抗辩理由。通常情况下，不可抗力条款只有在明确包含了特定的不可预见因素的情况下才具有法律效力。鉴于新冠疫情，新起草的租约中双方一般都会注明大规模流行病（pandemic）属于不可抗力。(洪海峰律师，美国富邦律师事务所)