在美国投资商业房地产要缴哪些税？

叶思明律师,会计师,JD,TAX LLM,MBA,MSF
202-683-7937
johnye@yespllc.com

海外投资商在美国投资商业房地产，如果不正式报税的话，除了租金会被税局扣掉30%外，他们转卖中的15%现金会被扣掉。我们以下讨论的只是在美国有正式投资经营和报税的程序。

一般来说，投资商业房地产既能得到稳定的现金流动和高收益的回报，又能在房地产上升中增值。他们经常问的问题是：在美国投资商业房地产要缴哪些税？

美国房地产包括住宅，工业和商业房地产。商业房地产以出租为主，包括商场中心，办公大楼，酒店，加油站，便利店，停车场等。投资商业房地产会碰到复杂的法律，财务和税务问题，需要律师和会计师服务。但了解有关税务对中国的房地产商投资美国商业房地产有好处。

首先，商业房地产要缴房地产税。房地产税是当地政府对房地产估值的征税。当购买商业房地产时，该房地产会在当地政府注册，他们会寄出房地产估值和每年的变化，此估值乘以税率为房地产税。各地的商业房地产税率不同，一般在1-3%左右，如一千万美元的房地产税每年约十万至三十万美元。房地产税一般由租户在租金外支付，纽约市曼哈顿还按租金向租户收6%的税。因此还是那句老话：“Location，Location， Location”。找旺地和出租率高的商业房地产是省房地产税的要诀。目前纽约市的办公大楼和酒店出租率或入住率都很高，可以为房地产商省不少房地产税。否则，房地产税要房地产商自己负担。另外，在建期间的房地产税要加入建筑成本，预算在将来的租金中。

再者，商业房地产要缴联邦，各州和某些地方的所得税。也就是对所有的租金等收入扣除所有成本和费用的盈利缴税。成本包括商业楼宇（不包括土地）一般按39年的折旧。成立有限公司（C-Corp）有双重课税。成立有限责任公司（LLC ）或合伙人公司（LP）没有双重课税，因此比较适合中国房地产商集资和省税。出现亏损时要充分利用税法上的凈经营亏损（NOL）往前两年，往后二十年追溯扣除利润省税。找旺地和出租率高的商业房地产可以避免亏损，不管怎样，盈利与省税相比是占第一位的。

第三，商业房地产出售时要缴资本利得税。商业房地产售价减去买卖楼成本，装修费用，加回折旧等于资本利得，要缴20%资本利得税。如出售亏损，可在前三年缴的资本利得税中退税或在公司其他美国商业房地产资本利得税中扣除。用不完的数目，只能留到后5年之内用。目前，房地产在上升期，出售亏损的可能性不大。