居住权养老，以房养老的新工具来了

最近，全国多地开始实行居住权登记，居住权作为一个全新的概念开始逐渐落地成为现实。对于很多中老年人而言，在为将来的养老做规划的时候，居住权将是一个需要了解的重要概念。居住权在国外是一个非常成熟的概念，但在我国还是新生事物。2020年颁布的《民法典》首次明确了居住权的物权地位，《民法典》第366条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”居住权具有法律效力之后，对于我国的以房养老又多了一条路径选择。老年人可以将自己名下的房屋出售，但同时要求保留居住权，这种办法可以在最大程度上照顾到买卖双方的利益。对于老人而言，将房屋价值套现，可以为自己养老带来一笔不菲的资金，同时又不至于因为卖房之后居无定所；而对于房屋的买家而言，老人身故之后，居住权无法继承而自动失效，买家实现对房屋的全部权益。当前的中国社会正在加速老龄化，截至2021年底，我国65岁以上人口已经超过2亿人，占人口比例14.2%，按照联合国的标准，这已经是中度老龄化社会。未来我国的老龄化人口还会迅速增加，发达国家在进入老龄化社会时，整个社会的富足程度已经相当可观，但我国进入老龄化的速度太快，人们还没来得及攒下足够的财富就已经变老，对于一个快速老龄化的社会而言，如何养老就已经成为一个非常现实且沉重的话题。

《八零九零》剧照

目前中国的养老主要依靠养儿防老以及养老金体系，但是在未来都面临较大挑战。养儿防老需要后代有较好的经济条件做支撑，在当前经济增速放缓的背景下，这对未来的年轻人提出了很高的考验，而养老保险面临较大的缺口压力，更多只能起到兜底的作用。在老龄化程度越来越高的背景下，中国还需要探索更丰富的养老方式。以房养老就是这几年的一个重点。作为中国人最重要的资产，如果能够有效盘活住房资产，不仅能够让老年人老有所养，甚至能让很多人的晚年生活更加体面。最近几年，我国先后探索过不同版本的以房养老，先是推出过银行版本的以房养老，后来又推出过保险公司版本的以房养老，但是效果都不太理想。银行版本的以房养老，就是老年人将房产抵押给银行，银行给老年人发放10年或者20年的贷款，老年人可以依靠贷款来养老。贷款到期之后，如果老人或者继承人愿意归还银行贷款本息，可以重新收回房产，如果不愿意归还本息，银行将拥有房产的最终处置权。这种模式其实相当于贷款养老，而且老人每年还要支付银行贷款利息，对老人也是不小的负担，加之贷款期限最多只有20年，也无法完全覆盖老年人的余生。所以，银行版本的以房养老，并没有多少人真正实施，反倒是衍生出不少以房养老的骗局，一些第三方机构将老年人的房产抵押给银行，酿出了不少悲剧。

图｜视觉中国

2014年，我国又推出了保险版本的以房养老，叫做“住房反向抵押养老保险”，是将住房抵押与终身年金保险相结合，60岁以上拥有房屋完全产权的老年人将房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得房产的处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
银行版本的以房养老，本质上是老人以房产作抵押向银行获取贷款，对于老人的吸引力不够。保险版本的以房养老，对于保险公司的吸引力不够。因为保险公司要承担客户的长寿风险、房价波动风险，以及我国特有的70年产权到期风险等等，所以保险公司的参与积极性较低，目前只有极个别保险公司推出了相关养老产品。所以，《民法典》推出居住权之后，居住权养老能否获得成功，主要也还是看供需双方是否都能够获得各自所需的利益。从老人的角度来看，居住权养老似乎是一个非常不错的养老方式，既可以将房屋价值套现，为自己养老储备足够的资金，同时又可以保留居住权，一直继续居住在这套房子里直到身故。

问题的关键就在于房屋的买方。买家在支付了购房的真金白银之后，由于居住权还是归前房主所有，未来十几年甚至几十年，都无法居住甚至无法出租，那么，参与这个养老市场基本上不太可能是个人，而主要是银行等金融机构。而对于银行金融机构而言，之所以愿意参与这个市场，购买价格肯定会比正常的市场价格低很多，否则，如果没有合理的利润空间，没有任何机构愿意参与其中。银行在买房的时候向老人让渡了十几年甚至几十年的居住权，那么，居住权最终必须体现为合适的市场价格。虽然《民法典》规定“居住权无偿设立”，但这并不意味着居住权没有市场价值。某种程度上，以居住权养老，相当于老人将房屋出售之后，继续向卖家支付“租金”，保留居住在此的权利，而这笔“租金”支出，需要在房屋买卖的价格中予以扣除。

图 | 视觉中国

所以，居住权养老能否成功的核心，最终还在于能否确定一个买卖双方都能够接受的成交价格。如果房屋定价太高，机构不会参与，如果定价过低，老人会觉得吃亏。考虑到每个老人的预期寿命不同，以及未来房屋价值波动的风险等等，如何给居住权定价，还是一件非常复杂的事情。

对于很多老人而言，选择居住权养老的方式，对于养儿防老的传统可能也会带来一定的挑战。因为中国人的传统习惯是将房子过继给后代，那么，选择以房养老之后，意味着将房子这个最重要的资产卖给了银行，而不是留给后代。很多老人可能会担心影响和子女之间的感情，毕竟他们晚年需要的不只是足够的钱，还有子女的关心照顾。当然，无论居住权养老在现实操作中有多么复杂，至少，还是可以为很多人将来的养老提供更多选择。