疫情中投资：抵押贷款的选择

抵押贷款是您为房屋或其他房地产支付的贷款。鉴于购买房产的高成本，几乎每个购房者都需要长期融资才能购买房屋。通常情况下，抵押贷款是固定利率，并在15或30年内获得报酬。大多数人都会考虑以平方英尺或位置来购买房屋，但了解抵押贷款对于确保购买商品的公平价格至关重要。

什么是抵押贷款？

抵押贷款是指具有特定还款时间表的房地产贷款，购买的房产作为抵押。在大多数情况下，房价不超过个人年收入的4倍。根据抵押类型，选择一部分作为具有固定或可变利率的贷款提供。在大多数情况下，每月还款是固定的利息和本金支付的总和。预付定金的大小也可能影响每月支付金额。

在还款过程中，大多数抵押贷款支付在利息和减少本金余额之间分配，以便在最终支付后本金达到零。例如，标准的30年期抵押贷款将分为360等额付款，每笔付款包含不同的利息和本金金额。一些抵押贷款允许仅支付利息或甚至不包括全部利息的付款。

普通抵押贷款类型

当您购买房屋时，了解常见类型的抵押贷款及其运作方式与寻找合适房屋同样重要。例如，固定利率和浮动利率抵押贷款最初可能会宣传类似的APR数据，但利率上升的环境可能会增加房主在可变抵押贷款中的每月付款额。在其他情况下，新的抵押贷款可能会帮助您通过以较低的利率再融资来减少付款或更快地获得回报。

固定利率抵押贷款

最受欢迎的抵押贷款提供固定利率，还款期限为15年，20年或30年。固定利率抵押贷款在贷款的整个有效期内提供相同利率，这意味着即使您签署后市场利率上升，您的每月付款也不会增加。假设具有相似的比率，具有较长期限的抵押贷款提供的月付款低于较短的抵押贷款，但增加的付款数量意味着您将支付更多的总利息。

可调利率抵押贷款

可调整利率抵押贷款（ARMs）为在您仍在偿还贷款时利率可能发生变化的抵押贷款。这意味着市场利率的任何增加都会提高借款人的每月付款额，从而难以为住房成本进行预算。尽管如此，ARM仍然很受欢迎，因为与固定利率抵押贷款相比，银行倾向于提供较低的ARM利率。最常见的ARM是5/1 ARM，其中初始费率在前五年保持固定，然后每年都会发生变化。

其他抵押贷款类型

虽然如上所述，大多数人最终将获得具有固定或可调节费率的传统抵押贷款，但对于特殊情况，存在各种各样的替代方案。例如，FHA和VA抵押贷款要求借款人支付的首付款要小得多，退伍军人根本不需要首付。但是，较低的首付款会为您的每月付款增加额外费用，如抵押贷款保险 - 这也意味着您从一开始就支付了更大的本金余额。

对于将当前房产视为投资或资金来源的房主而言，仅利息抵押贷款和现金抵押贷款的变化提高了财务灵活性。例如，只支付抵押贷款的利息费用意味着您不会在偿还余额方面取得进展。但是，如果您计划在几年内出售房屋，那么仅限利息的抵押贷款可以帮助您在此期间减少每月付款。现金抵押贷款则相反，允许您使用较大的抵押贷款为旧抵押贷款再融资，以便将差额作为现金提取。人们有时会依靠现金抵押贷款来满足大学学费这样的大笔费用。

什么决定了抵押贷款利率？

虽然抵押贷款的条款和条件相当标准化，但贷方会根据几个因素调整了抵押贷款利率。这些信息包括借款人财务历史的信息，以及信贷市场现状的大数据。但是，作为预付款提供的金额通常会对抵押贷款利率产生产生最大影响。

1. 积分和预付款
您在抵押贷款开始时支付的金额越多，您的利率就越低。这有另一种方式：首付比例和购买抵押贷款“积分”。如果借款人的首付较小，贷款人认为抵押贷款风险更大，传统贷款需要至少降低20％以避免每月增加私人抵押贷款保险费用。

2. 信用评分
您的信用评分会影响贷方愿意为您提供的抵押贷款利率。根据FICO(美国一种信用评分系统，外国买家可通过办理信用卡缴纳税款等获得信用记录)，30年期固定利率抵押贷款的差额可能从3.63％到高达5.22％不等，具体取决于您贷款所属银行。

3. 指数利率
最后，银行和信用合作社等贷方都密切关注信贷市场的现状。这包括公司和政府出售债券等非抵押贷款的利率。由于抵押贷款人本身需要支付借款费用，他们提供的抵押贷款利率可能会受到相关费用变化的影响。在一些可调利率抵押贷款中，借款人的利率实际上与主要指数利率直接相关，如10年期美国国债或伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）。虽然你无法控制债务市场对个人利率的影响，但你可以留意他们动向。

贷款所需文件

1.收入证明文件
工资单：需显示借款人每月的人民币收入、及本年迄今为止的收入；
雇主提供的收入证明信：信上需注明借款人的职务、月/年收入、及在公司的服务起始时间。此证明信需由雇主人事部门盖章。
注：贷款银行有可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录。

2. 国内信用/征信记录
如果借款人有美国的社会安全号 (SSN)，调取借款人在美国的信用记录；
如果借款人没有美国的社会安全号，则需借款人提供四条下列信息，由国际征信公司向国内银行及电话公司查询是否按时付费；

3. 海外银行存款证明
两个月的银行存款证明（银行账户可在美国、香港、台湾、澳门、日本、新加坡等，但不能是在国内的银行账户），而且存款证明上的每一笔存款都要说明来源。两个月以上的存款证明，不需要解释存款来源。

Q1: 什么是资金证明？
在美国，无论是购买新房或者二手房，买家都需出示资金证明 (Proof of Funds)。这样，看到心仪的房子，才可以马上出价。如果资金上没有准备好，房产经纪人也不会花精力在买家身上，因为看房只能是一日游。

资金证明，包括两种形式：
1. 现金购房
资金证明可以包括是银行的月对账单，证券余额或者理财产品余额等。文件可以是复印件或扫描件。现金折成美金之后必须大于或者等于您所需要购买房产的总额。这些资金需要在中国大陆以外的银行账户或者金融账户，比如，在美国、香港、新加坡的账户。

2. 贷款购房
资金证明包括首付款的银行对账单和银行贷款预批准书 (Pre-Approval Letter)。按照美国反洗钱法规定，银行需要买家的首付款在中国大陆以外的银行有两个以上完整的账单月。审核了买家的收入证明和工作证明，就可以出具银行贷款预批准书。所以买家至少需要提前两个月将首付款转到境外帐号，如香港账号或者美国账号。

Q2: 需要将首付资金转移到贷款银行么？
大部分银行不需要。如果资金存在美国以外，交易的时候可以直接打到房产交易公证公司的账号 (Escrow Account)。

Q3: 贷款购房，需要人在美国么？
不同的银行有不同的政策。有些银行需要贷款申请人做面试，这种情况，需要申请人在美国。
全现金购房时，买家可以在互联网上通过电子签名完成交易，人不需要在美国。贷款购房，在签署房产过户文件时，需要买家亲自签署文件。如果贷款申请人不在美国，可以委托授权签字 (POA)。

Q4: 什么是委托授权签字？
如果贷款申请人不在美国，可以委托授权签字 (Power of Attorney)，简称为 POA。

Q5: 如何做委托授权签字？
如果贷款购房，房产过户时，人不能去美国现场，就需要提前准备好做委托授权签字 (POA)。简单说，就是授权委托一个人来代替你签字。通常，这个委托授权的文件，是由房产交易公证公司来准备 (Escrow Company)。文件上会注明，这个签字是为特定地址的房产使用。

POA 需要有公证人签字盖章。人在美国的话，可以在法院，银行，或者其他具有公证执照的机构办理。如果人在中国，则需要去美国大使馆办理。需要事先去美国领事馆的网站预约。

Q6: 地产经纪人，可以是委托授权签字人么？
通常，地产经纪人，律师等是不可以作为 POA 授权人签字的。亲戚，朋友，配偶则可以作为 POA 授权人签字。