“科技”在房地产市场未必是万灵丹

现在的每个公司都想成为科技公司，对每个创始人的来说，共享办公室、肉类替代品、网约车、时尚造型、健身，它们全都可以披着科技企业的‘外壳’。这些创始人觊觎的是这个称谓能在公开市场上获得的高估值。

但是，仅仅拥有一定的技术并不会自动让一项投资变得值得。以房地产行业的数字炒房为例：毫无疑问这是一项有“技术含量”的业务，但该技术的价值具体何在尚不清楚。

鉴于iBuyer Offerpad与空白支票公司Supernova Partners的合并有望在本季度初完成，其中的技术价值是线上房地产投资者在这个大热领域中下注时需要考虑的问题。所谓的“专营公司”iBuyers Offerpad和竞争对手Opendoor Technologies都把自己描述为科技公司。

Opendoor表示自己是“住宅房地产的数字平台”。Offerpad表示，它专注于“依托技术的房地产解决方案”。两家公司都有设有首席技术官，而且设有类似数据科学家的职位，他们的职责大概是完善技术投资并分析其效用。

这些公司可能正在解决如何无缝连接实现房地产交易和大数据数字化的类似痛点，但它们似乎以不同的方式来解决这个问题。Opendoor利用资金，Offerpad利用经验。Offerpad表示，截至其3月份进行演示时，它筹集到的资金还不到软银(SoftBank)支持的Opendoor筹到的9%，不过它购买和随后卖出的房屋数量却相当于Opendoor的38%。Offerpad由一位前房地产经纪人领导，而Opendoor则是由来自房地产技术行业的人物执掌。

Opendoor的雄厚财力无疑推动了它的快速增长。它目前活跃于39个市场，目标是在年底前进入42个市场，这是Offerpad今年定下的目标市场数量的两倍，相比之下Offerpad仅仅晚成立了一年，就已经被Opendoor抢占了这么多市场份额。但有时候规模越大并不一定意味着发展越好：Opendoor去年的亏损数额也要高得多。

根据公司介绍和监管公告，两家公司去年的毛利率大致相同，这意味着它们在给房屋定价和把握市场时机方面同样在行。科罗拉多大学博尔德分校(University of Colorado Boulder)驻校学者德尔普雷特(Mike DelPrete)进行的一项分析显示，亏损额差异的原因在于“间接成本”，如技术、技术的销售和市场营销，以及开发这项技术的人员的薪水。

德尔普雷特的分析显示，Opendoor去年售出的房屋数量是Offerpad的两倍多一点，但同期的技术和研发费用大约是Offerpad的八倍。看看这两家公司提交的监管公告就会发现，至少在疫情爆发前的两年，情况也是如此
Opendoor表示，它并不是盲目地为了增长而增长，而是随着规模的扩大，在定价、技术和运营平台上进行战略投资。据该公司称，目标是建立一个能够大批量处理交易的平台。鉴于房地产市场的火热，今年第一季度Opendoor在技术和开发方面的投入几乎与2019年全年一样多。

iBuying网络买房的业务仍处于起步阶段：Opendoor表示，目前只有1%的房地产交易是在网上进行的，iBuyers声称他们是在与传统的房屋买卖代理模式竞争，而不是相互竞争。但对iBuyers开放的那一小块市场已经变得拥挤。特别是随着疫情好转，精通技术的千禧一代似乎终于开始进入购房市场，时间点成为一个至关重要的因素。

据报道，Offerpad的SPAC交易对该公司的交易后估值为30亿美元，远低于Opendoor目前完全稀释后的110亿美元市值。在比较这两家公司时，投资者至少应该考虑这样一个事实：只有拥有竞争优势，技术才真的有价值。