面临抵押贷款拖欠风险：DC地区要小心“止赎潮”

冠状病毒大流行造成的金融破坏对于房主们带来了很多的压力，但迄今为止，政府计划阻止了银行强制收房。

美国企业协会 (AEI) 最近的一份报告分析了FHA贷款拖欠的潜在风险。FHA 贷款由联邦住房管理局提供保险，旨在帮助中低收入家庭购买房屋。提供给贷方的保险有助于降低他们的风险，因此向信用评分较低且首付现金较少的借款人提供贷款保险有助于保护银行的利益。除非借款人支付的首付款超过 3.5%，否则就需要为整个贷款期限支付抵押贷款保险。

AEI 审查了 FHA 的贷款拖欠情况，以确定随着宽容计划的结束，住房市场是否面临止赎潮的风险。6 月，FHA 宣布将在 2020 年 7 月至 9 月 1 日期间申请延期的借款人贷款延期三个月。此外，目前未参加抵押贷款减免计划的 FHA 借款人可以获得 6 个月的贷款延期。

虽然 AEI 的报告确定了 FHA 违约率最高的都市区，但研究人员预计不会出现类似于 2007-08 年房地产市场崩盘的止赎浪潮。借款人目前正在接受援助，并且有很大的可能性能够过渡到贷款修改计划，并可选择将逾期付款推迟到贷款期限结束。

此外，近年来房价一直在迅速上涨，这意味着房主更有可能以足够的收益出售房屋，以偿还贷款和过户费用，而不是面临银行强制收房。如果这些拖欠 FHA 贷款的借款人中的许多人选择在宽容期结束时出售，那么 FHA 借款人较多的地区的待售房屋供应量可能会增加。

根据 AEI 的数据，5 月份 760 万 FHA 借款人中约有 14.7% 拖欠，10.5% 严重拖欠（逾期 90 天或以上），而 2020 年 9 月这一比例为 17.4%，严重拖欠的比例为 11.8%。

由于 FHA 贷款总体比例较高以及拖欠或严重拖欠贷款比例较高而面临风险的 10 个城市包括：亚特兰大；休斯顿；芝加哥；达拉斯；华盛顿；巴尔的摩；加州河滨-圣贝纳迪诺；圣安东尼奥；沃思堡；费城。

在华盛顿地区，截至 5 月 31 日，所有抵押贷款中有 15.8% 出现拖欠，有14.5% 的贷款严重拖欠。FHA 贷款占大都市区所有贷款的 13.7%。

AEI 的研究发现，在华盛顿地区，FHA 贷款高度集中的社区也是少数借款人比例较高和债务收入比较高的地区。目前，抵押贷款违约风险和 FHA 贷款最集中的地区是乔治王子县，该县在银行强制收房危机期间是华盛顿特区受灾最严重的县。