2022 年激增现金再融资和 HELOC 真的适合你吗？

随着房地产近两年的火热激烈，人们的财富也肉眼可见的飙升了。根据房地产数据分析公司的数据，2021 年房价飙升意味着美国各地的房主通过他们的房产获得了新的财富，从 2020 年第三季度到 2021 年第三季度，每位抵押贷款借款人的平均净资产增加了近 57,000 美元。

这意味着年增长率为 31.1%，是近11 年来最大的平均涨幅，是 2019 年第三季度至 2020 年第三季度之间大流行前股票收益的三倍。

总部位于加利福尼亚州欧文市的 CoreLogic 首席经济学家弗兰克·诺瑟夫特 (Frank Nothaft) 表示，在两位数房价增长的推动下，房主拥有大量的房屋净值财富。在高成本住房市场，获得的股权金额高于全国平均水平，例如在加利福尼亚州高达 119,000 美元。

由于房屋价值增加，贷方和房地产数据分析师表示，现金再融资（允许借款人通过新的抵押贷款取出部分房屋净值）在 2021 年增加。而目前预计这种增长将在 2022 年继续。

那么，现在要抵押贷款再融资吗？这是一个值得考虑的问题。可能，我们在 2022 年会看到更多的现金再融资，因为房主在过去近 10 年中经历了持续的房屋净值增长，而且目前还有一种趋势，即房主在家中待的时间更长，尤其是婴儿潮一代想要在原地养老。不像人们十年前那样在三到五年后出售，房主更有可能利用他们的资产进行改造。

预计抵押贷款利率将在 2022 年增加，这意味着贷方可能需要推销现金再融资，以抵消较少数量的购买贷款和传统再融资。

利用房屋净值的两种最受欢迎的选择是现金再融资或房屋净值信贷额度，称为 HELOC。

“可动用房屋净值”是指出房屋净值超过 20%的情况。如今，大多数贷方最多只能贷出您房屋净值的 80%，尽管少数贷方可能允许信用良好且财务历史良好的借款人的贷款价值比为 85%。例如，如果您的房子价值 500,000 美元，您最多可以借到 400,000 美元。

避免房屋崩盘2.0

对现金再融资增加的一个担忧是可能发生另一场类似于 2007-2008 年的住房危机，当时数百万美国人因止赎而失去家园。

抵押贷款崩溃的一个被低估的方面是现金再融资在大量止赎中的作用，借款人将他们的房屋用作自动取款机来支付日常开支、假期和汽车费用，因此当价值下降时，他们的抵押贷款就会陷入更深的困境。今天，大多数贷方只允许房主借入房屋价值的 80%，因此他们保留 20% 的房屋净值。

不会再看到 100% 的房屋价值贷款了，无论是因为新法规、经验教训还是两者兼而有之，贷方都比住房危机之前要保守得多。

可以考虑将房子再融资来偿还学生贷款吗？

与住房危机之前不同，贷方必须完整记录每份抵押贷款申请，以确保借款人能够偿还贷款。每个人都必须根据他们的信用评分和债务收入比获得现金再融资的资格，债务与收入比率将所有经常性债务的最低每月还款额与总收入进行比较。如今，贷方使用更加严格的信用标准。

而且，现在的房地产市场与大萧条前的情况大不相同。

2006 年，我们的住房市场过度建设，建筑商继续增加供应，今天，我们严重欠建，所有类型的住房空置率都处于低水平。这将维持价格，因此我们看到房价下跌的可能性要小得多。尽管如此，一些贷方仍然对过度使用房屋净值持谨慎态度，尤其是在债务合并方面。

对于许多房主来说，现金再融资提供了一种支付房屋装修费用的选择，这可能会导致更高的房屋价值和更好的生活质量。

现金再融资增加的一个原因是过去几年每个人都花在家里的时间，人们正在从家中取出现金，以改善他们在家工作的设置和户外空间。兑现再融资对于特定项目更受欢迎，例如需要一次性资金的房屋装修，而不是信贷额度。

虽然可能你拿出钱投入游泳池，这个改变可能不会带来很大的投资回报，但如果这意味着孩子和朋友会花更多时间陪伴你，那这对家庭来说可能是一种不错的转变。同时，通过债务合来消除信用卡债务或学生贷款债务也很常见。

符合现金再融资条件

确切的资格因贷方而异。尽管如此，Inlanta Mortgage 的 Buege 表示，许多贷方仍需要 680 或更高的信用评分才能进行现金再融资。通常，还需要 45% 或更低的债务与收入比率。

与标准再融资相比，现金再融资通常需要更高的信用评分和更低的贷款价值比，以确保客户能够以更高的每月抵押贷款偿还贷款，贷款与价值比率将您的贷款余额与您的评估房屋价值进行比较。如果借款人不利用其房屋净值，一些贷方会以高于 80% 的比率为贷款再融资。

任何考虑现金再融资或 HELOC 的房主都应该咨询贷方，讨论他们所有选择的利弊。

大流行对人们的不均衡影响使许多房主的资产富有但现金匮乏。一些失去工作的房主和失去分担费用的家庭成员继续在财务上挣扎，但由于信用评分较低或无法支付新贷款的资格而无法获得现金再融资。

其中一些借款人的一个选择是来自Hometap、Unison和Unlock等公司的共享股权安排。与现金再融资或房屋净值信贷额度不同，房屋净值共享协议允许房主从其房屋净值中取出现金，而无需付款或产生利息。作为交换，当房主出售、买断投资者或协议终止时，投资者将获得部分房屋净值的回报。

Unlock 通信主管 Michael Micheletti 说，共享房屋净值协议让房主有机会获得他们的净值，即使当他们的信用评分低至 500。因为这不是贷款，所以也没有任何付款。有很多的客户都在用这笔钱来清偿他们的其他债务，并获得更好的现金流状况。

大多数房主客户希望在财务状况稳定且信用评分提高后的一两年内进行再融资，这样他们可以在再融资或出售房屋时回购股权。这样的房主每月都会接受评估，以确保他们正在支付抵押贷款。为了保护投资者和房主，财产的所有留置权，例如未缴税款或房主协会会费，都必须与最初从房屋中取得的一些股权一起支付。

到目前为止，共享股权协议等替代融资安排基本上不受监管。所以有意选择这种融资方式的人们需要跟相关专家深入了解，针对自己的情况进行慎重的选择。（节选自华盛顿邮报）