抵押贷款出台规则

虽然许多购房者自然会关注抵押贷款利率以及它们将如何影响他们的购买，但贷款规则的变化也会影响他们的借贷成本和他们获得住房贷款的能力。为应对新冠病毒大流行引发的经济危机以及由于结构问题可能导致的公寓坍塌事件，贷款规则已经进行了一些调整。

1. 公寓贷款

在买家购买公寓（Condo）时，房利美和房地美（俗称“两房一美”）已经要求贷款时贷款负责热对大多数公寓项目进行详细审查，其中包括要求公寓物业管理委员会提供调查问卷（Condo Questionaire）。随着佛罗里达州的建筑物倒塌事件以及最近新闻中出现的几个公寓的重大结构问题，两房一美这些机构希望尽他们自己的力量来最大化地帮助保护公寓借款人。他们将会要求公寓管理委员会在原有的问卷基础上还要必须回答一些新的问题，这些问题都是关于公寓的安全性、稳健性、结构完整性和可居住性的。

尤其需要关注的是老旧公寓，这些公寓的建筑的年龄已经超过20年甚至更久。很多这样的公寓已经推迟了应有的维护，建筑检查，甚至有些物业在维护和检查发面面临财务不足。因此，在购买较旧的公寓或合作公寓（Cooperative）对买家来说可能更具挑战性，因为债权人（lender）难以将这些新要求应用到他们的审查过程中。另一方面，一些公寓管理委员会可能会因为责任问题而拒绝回答新问题，这将使贷款难以通过。即使现在贷款通过而且成功卖给两房一美，这些贷款机构还担心将来两房一美会强迫他们回购这些贷款。公寓贷款的成本已经比其他类型住房的贷款高，如果借款机构想要收回额外的问卷成本，公寓贷款可能会变得更加昂贵。

2. 高余额和度假屋贷款

从 4 月 1 日开始，高余额贷款和第二套房或度假房贷款的贷款申请将需要支付额外费用。借款人往往需要支付积分（积分等于贷款金额的 1%）以降低利率，当然这比前期费也用可以包含在贷款利率中。当前市场上，对于高余额贷款，借款人将支付的费用大约是贷款金额的 0.25% 至 0.75%。对于第二套住房贷款，这个数字将变成 1.125% 至 3.87% 。大多数借款机构已经开始将这些费用纳入他们的利率报价当中。更新费用结构旨在增加房利美和房地美的可用资金，并支持他们帮助首次购房者和中低收入家庭成为购买房产的使命。所有资本和资源都将用于帮助人们以更经济和更有效的方式重新贷款或购买他们的主要住宅。

3. 放宽对创业者（自雇人士）买房的贷款要求

在新冠病毒流行初期，房利美和房地美增加了对创业人员或者自雇人士申请贷款时文件上的要求。在申请贷款的时候，自雇人士需要提供年度经营的损益表，近三个月的银行报表，借款机构会进行详细分析，看是否余上一年度的收入匹配。这样做的原因是新冠疫情的爆发导致很多创业人士和自雇人士经济受挫，如果他们需要此时买房，借款机构要确保借款人的确有能力按时偿还这笔贷款。但是自今年 2 月 2 日起，这类文件已不再需要。只要自雇借款人提交了 2020 年的联邦纳税申报表，就可以使用一到两年的报税记录来显示他们的收入。

4. 评估信用的新方法

从去年秋天开始，房利美和房地美为贷款申请人引入了新的方法，将其按时支付的租金作为信用审查的一部分。这可以使没有良好信用记录的借款人通过另一种方式证明自己的信用从而更好地获得贷款。这种使用租金支付帮助买家建立信用的新工具能更好地帮助年轻买家。房地美最近宣布了一种新的收入评估工具，即贷款申请人可以使用银行账户中的直接存款信息，而不需要提供工资单副本或其他形式的工作收入作为验证。借款人可以从直接存款、雇主数据和纳税申报表数据中证明他们的收入。自动化有望减少错误、加快贷款申请评估进度，并降低成本。

5. 给购房者的提示

购房者需要为今年春季和夏季的持续竞争做好准备。贷款指南和选项经常变化，因此借款人要选择有执照的抵押贷款顾问，以有效找到适合其个人财务状况的产品或计划。与值得信赖的抵押贷款顾问合作可确保购房者了解市场上的任何新选择或可能影响他们购房能力的任何变化。没有充足的资金购买房屋的买家可以考虑替代方案，以帮助支付首付和过户费用。家庭成员也可以给他们提供资金帮助，支付首付和过户费用。随着利率的上升，需要加紧与贷款顾问讨论各种贷款方案以获得最低的花费，一旦方案确定，需要尽快锁定利率。随着房价持续上涨，抵押贷款利率预计也会继续上升，购房者应与房地产经纪人和贷款经纪人密切合作，以最大限度地提高购买力，并准备好在找到合适房子的时候提高竞争优势和抢房速度。