在短暂的停顿之后，抵押贷款利率在本周恢复了快速上升。根据房地美（Freddie Mac）周四公布的数据，30年期固定利率平均值攀升至5.27%，平均需要购买0.9个点（一个点是支付给贷方的费用，相当于贷款金额的 1%，它是一笔额外费用）。一周前此值为5.1%，一年前为2.96%。自2009年 8月份以来从未如达到过如此高的数值。30年固定利率平均值在短短两个月内上涨了一个百分点，在过去一年中上涨了两个百分点。15年期固定利率平均上涨至4.52%，平均需要购买0.8个点。一周前为4.4%，一年前为2.3%。五年可调整利率平均增长至3.96%，平均需要购买0.2 个点。一周前为 3.78%，一年前为 2.7%。这些数据是联邦特许抵押贷款投资者房地美汇总了全国约80家贷款方的利率，得出每周全国的平均利率。因为重新贷款的利率可能差别较大，得出的结论不够准确，因此此次调查的结果仅仅基于购买房产的抵押贷款，而且使用的是那些具有良好信用分数以及大额首付的优质借款人的利率得出来的。当然从另一个方面讲，这也说明该结论未必适用于每一个借款人，尤其是做重新贷款的借款人。
本周抵押贷款利率再次上涨，就像自今年年初以来几乎每周都在上涨一样。抵押贷款市场正在对飞涨的价格和美联储控制通胀的行动做出反应。美联储在5月份的会议上将短期利率提高了0.5个百分点，而抵押贷款利率也已经因为预期本次和未来的加息而上涨。预计未来几个月美联储将进一步加息，抵押贷款利率可能会继续上涨。上周三美联储基准利率的上调是自2000年以来最大的一步提振。 联邦基金利率当前在0.75%至1%之间。
央行同时还发布了减持资产的计划。美联储在其资产负债表上拥有9万亿美元的美国国债和抵押贷款支持证券，它将允许这些债券在不进行再投资的情况下到期。从6月开始，美联储将允许每月最多300 亿美元的美国国债和17.5亿美元的抵押贷款支持证券滚销。从9月开始，它将允许每月滚动600 亿美元的美国国债和350亿美元的抵押贷款支持证券。目前，美联储不打算在公开市场上出售其资产。
Realtor.com 的首席经济学家 Danielle Hale 表示，仅靠周三的投票不太可能引发抵押贷款利率的新一轮飙升。相反，更广泛的声音，包括美联储即将开始的允许每月从资产负债表中流出175 亿美元至350亿美元的机构债务和抵押贷款支持证券，以及美联储主席鲍威尔在会后新闻发布会上的讨论等等，都将是重要的影响因素。其实在当前周期的这个阶段，重要的不仅仅是美联储的行动，还有他们的行动与预期的对比。这意味着抵押贷款利率存在上行和下行的风险。如果美联储继续关注通胀以及它认为需要加息和缩减资产负债表来抑制价格增长，那将强化当前的市场观点并保持抵押贷款利率攀升。相反，如果美联储在控制通胀的决心上表现出犹豫不决的迹象，市场很可能会把加息进程放缓，这将为利率提供一点喘息空间。
投资者对美联储更大幅度加息的担忧推高了本周的长期债券收益率。10年期美国国债收益率周一突破3%，收于2.99%。在鲍威尔表示美联储没有将联邦基金利率上调75个基点的计划后，该利率周三回落至2.93%。福无双至祸不单行，其实不仅因为利率上升而使住房贷款变得更加昂贵。自 4 月 1 日起，联邦住房金融局对部分房利美和房地美房屋贷款实施了贷款费用的上调。FHFA认为“高余额”的抵押贷款或第二套住房的抵押贷款现在更加昂贵。高余额抵押贷款是高于符合国家基准限额（647,200 美元）的抵押贷款。高余额贷款的费用按贷款价值比增加0.25%至0.75%。第二套住房贷款的费用按贷款价值比增加了1.125%至3.875%。
发布每周抵押贷款利率趋势指数的 Bankrate.com发现，在接受调查的受访专家当中，有一半预计未来一周利率会上涨，但其余的则存在分歧。25% 的人表示利率将保持不变，而另外25%的专家则表示利率会下降。Sierra Pacific Mortgage的分行经理迈克尔·贝克尔（Michael Becker）预测利率将在未来一周放缓。他表示，美联储今天实现了市场的预期，鲍威尔也排除了近期加息75个基点的可能性。美国国债和抵押贷款支持证券因这一评论而上涨。我认为这将有助于抵押贷款利率在未来一周内略微改善或下降。与此同时，上周抵押贷款申请人数在两个月内首次增加。根据抵押贷款银行家协会的数据，衡量贷款申请总量的市场综合指数比一周前增长了2.5%。重新贷款指数持平，仅比前一周上涨0.2%，比一年前下降71%。购买指数上涨4%。抵押贷款活动的再融资份额占申请总人数的 33.9%。抵押贷款申请自3月初以来首次增加，购买活动增加4%。现在抵押贷款利率比去年高出两个百分点，越来越多的潜在买家正在申请可调整利率抵押贷款，因为通常这会使贷款申请人容易获得较低的利率，但仍可以固定长达10年。最近几周9%的ARM申请人数仍远低于过去15到20年里30%的ARM申请人数，
在利率狂升到同时，美国房屋的房地产税也在增长。根据房地产数据分析公司Attom收集的信息和数据分析的结果来看，与2020年相比，房屋价格的飙升意味着2021年的房产税自然而然要有所增加。Attom的研究人员审查了美国近8700万套房屋的房产税数据，发现总共征收了3280亿美元，比 2020年的3230亿美元增加了1.6%。尽管2021年房屋价格上涨了许多，但却是房产税涨幅最小的一次。对比过去几年的账单，此次增长低于2019年至2020年5.4%的增幅。
Attom市场情报执行副总裁Rick Sharga表示，与2020年相比，2021年房价上涨了16%，但是房产税账单增幅却小得多，这个差异反映了税收评估的滞后性。换句话说，房主可能会看到他们的房产税在2022年上涨很多。美国独栋别墅的平均税单以过去五年来最小的速度增长，从2020年的 3,719 美元增长到2021年的3,785美元，仅仅增长了1.8%。根据房屋平均估值的百分比，2021年的税率为0.9%，低于2020年的1.1%。由于房屋价值的上涨速度远快于税率，因此有效税率下降了。在 Attom 分析的220个都市和地区当中，有74%的平均房产税账单增幅都高于全国平均水平的1.8%。
在新泽西州，2021年的平均独栋别墅的地产税为9,476 美元，是全国最高的。前五名中的其他州分别为康涅狄格州（7,464 美元）、马萨诸塞州（6,777 美元）、新罕布什尔州（6,698 美元）和纽约（6,617 美元）。而平均税单最少的州则是西弗吉尼亚州。2021年仅为901美元。五个房产税最低的州包括阿拉巴马州（905 美元）、阿肯色州（1,195 美元）、密西西比州（1,243 美元）和路易斯安那州，为 1,248 美元。
在华盛顿特区附近的县，弗吉尼亚州阿灵顿的平均房产税为9,526美元；弗吉尼亚州的费尔法克斯县为8,942美元；马里兰州的蒙哥马利县为6,837美元；而华盛顿特区自己为6,243 美元，马里兰州的乔治王子县为4,741美元。这些地区的有效税率从乔治王子县的1.01%到费尔法克斯县的0.93%、阿灵顿县的0.85%、蒙哥马利县的0.79%以及华盛顿特区的0.55% 不等
随着抵押贷款利率的上涨，房价的上涨和房地产税的上涨，度假购房的狂潮也开始消退。当然这里还有非常重要的一点是过去冠状病毒大流行的意外影响之一是对度假屋的需求激增。拥有稳定收入和储蓄的远程工作消费者选择将现金花在第二套房子上，因为他们可以更频繁地使用它们。低抵押贷款利率和快速上升的房屋净值，使得一些房主通过向银行抵押自己的第一套住房从银行借出钱来作为第二套房产的首付。这其实推动了度假房产的销售。最近，根据Redfin的一份报告称，现在有几个因素正在减缓度假屋市场。根据它的数据，3 月份度假屋的需求连续第二个月大幅下降，并且远低于对主要住宅的需求。它统计的人们的第二套房的需求指数（基于第二套房的抵押贷款利率锁定）从 2022 年 1 月的70%下降到2022年3月的13%。即便如此，当前人们对度假屋的需求量也仍高于大流行前的水平，但远低于2021年3月的需求量。2021年3月，人们对度假屋的需求量一下子暴增88%，达到峰值。Redfin 的副首席经济学家 Taylor Marr 表示，抵押贷款利率上升和房价上涨是经济放缓的两个主要原因。对于买家来说，第二套房子是一种可以自由选择的购买方式，他们通常希望房子能提供理想的度假地点和良好的金融投资。近几个月的股市下跌也可能是导致房价下跌的另一个原因。因为购买第二套房子的购买者经常使用股市的利润来支付首付，或者说至少在投资有利可图时对自己的财务实力更有信心。同时，可能使其放缓的另一个因素是一些员工重返办公室。即使采用混合时间表，这些人也很难抽出时间在第二个家中度过。
此外，现在政府对房地美和房利美购买的第二套住房贷款征收1%至4%的费用。根据Redfin的估计，新费用会使购买价值为400,000美元的度假屋的成本增加约13,500 美元，这可能是对潜在买家的另一个威慑。
（节选自华盛顿邮报）
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