在过去几个星期走低之后，抵押贷款利率本周急剧逆转。根据房地美周四公布的最新数据，30 年期固定利率平均值一个月来首次上涨，攀升至5.23%，平均上涨 0.9 个百分点，一周前为 5.09%，一年前为 2.96%。联邦特许抵押贷款投资者房地美（Freddie Mac）汇总了全国约80家贷方的利率，得出每周全国平均利率。该调查只基于购房抵押贷款，主要是因为重新贷款（Refinance）的利率可能不同。同时它使用的是那些信用评分高且首付多的优质借款人的利率。由于这些标准的选择，因此得到的利率并非适用于每个借款人。贷款15年期固定利率平均上涨至4.38%，平均上涨0.8个百分点。一周前该数值为4.32%，而一年前为 2.23%。五年可调整利率平均值跃升至4.12%，平均为0.3 个百分点，而一周前为4.04%，一年前为 2.55%。
Realtor.com 的高级经济学家兼经济研究经理 George Ratiu 在一封电子邮件中写道，抵押贷款利率反映了“10年期国债的反弹，周中达到了3%。投资者关注的消费者物价指数，预计会继续上涨，但速度会放缓。该数据将是美联储下周会议的重要衡量标准。虽然它不是央行首选的通胀指标，但它是另一个能详细说明经济健康状况的指标。”当美联储下周开会时，投资者预计联邦基金利率将再次上调。在5月份的会议上，美联储将基准利率上调了0.5个百分点，这是22年来最大幅度的加息。本月还有一个0.5个百分点的增长。央行在3月份自2018年以来首次上调基准利率时，迈出了降低通胀的第一步。尽管美联储没有设定抵押贷款利率，但其行动会影响利率。
佛罗里达大西洋大学房地产经济学家肯·约翰逊 (Ken H. Johnson) 表示：“随着美联储继续采取积极行动——从资产负债表中削减数十亿美元并加息——以减缓通胀，抵押贷款利率将因此攀升。”提高利率的不仅仅是美联储,欧洲央行本周宣布，下个月将上调关键利率，这是欧洲央行11年来首次以这种方式对抗通胀。它还表示将在7月停止其债券购买计划，尽管美联储的行动给抵押贷款利率带来上行压力，但其他因素也正在拖累它们。在线抵押贷款市场Morty的抵押贷款副总裁罗伯特·赫克 (Robert Heck) 在一封电子邮件中写道：“过去几周，由于波动性的持续存在，利率继续波动。总体而言，当前的利率环境继续反映整个市场的不确定性，这在很大程度上是由于对通胀、资产负债表缩减和住房供应的预期一起推动的。”
发布每周抵押贷款利率趋势指数的Bankrate.com发现，接受调查的专家中有86%预计未来一周利率会上升。C2 Financial 的抵押贷款规划师 James Sahnger表示“通货膨胀继续成为天然气、能源、食品等所有话题的头条，而且预计未来利率会更高，其波动性也在意料之中，也就是说个别时候的利率可能会好一些，但夏季利率会更高。”与此同时，上周抵押贷款申请人数继续减少，将需求降至22年以来的最低水平。根据抵押银行家协会的数据，衡量贷款申请总量的市场综合指数比一周前下降了6.5%。购房后重新贷款的指数比前一周下降了6%，比一年前下降了75%。购买指数下降了7%。抵押贷款活动的重新贷款份额占申请的32.2%。
MBA总裁兼首席执行官Bob Broeksmit在一封电子邮件中写道：“更高的抵押贷款利率继续降低借款人对重新贷款和购房的需求，每周和每年的数量都在下降。除了房价和抵押贷款利率上涨之外，大多数市场的潜在购房者仍然面临待售房屋太少的问题。根据MBA的购买申请支付指数，自2022年初以来，全国抵押贷款支付中位数增加了360美元以上。”MBA 还发布了抵押贷款信贷可用性指数 (MCAI)，显示5月份信贷可用性下降。上个月MCAI下跌0.9%至120。MCAI的下降表明贷款标准正在收紧，而增加则表明它们正在放松。
“抵押贷款供应连续第三个月下降至2021年7月以来的最低水平，”MBA 经济学家乔尔·坎在一份声明中表示。“该指数仍比大流行前水平低30%以上，因为最近几个月围绕重新贷款计划发生了信贷紧缩。上个月的紧缩在抵押贷款市场的政府部门和大型贷款部门最为显着。政府信贷的减少主要是由于简化再融资计划的减少，因为抵押贷款利率在5月份急剧上升，导致重新贷款的情况放缓。巨额信贷可用性从2020年的回调开始出现更有意义的复苏，但在扩张三个月后有所下降。”自2022年年初以来，抵押贷款利率和通货膨胀的迅速上升正在影响房地产市场和股市。对经济衰退的担忧和对经济的普遍不确定性意味着经济学家正在调整他们对今年的预测以考虑这些变化。
预计来年房地产市场会发生一些变化，但并非所有变化都是负面的。对于因缺乏待售房屋和激烈的房屋竞争而感到沮丧的买家来说，可能会有所缓解。此外，虽然抵押贷款利率和房价预计不会下降，但预计会有所企稳。这也可能为那些一直在努力保持领先于价格上涨和利率上升的买家带来一些缓解。Realtor.com更新了他们对2022年房地产市场的预测，并发现随着需求的减少和供应的增加，价格有望放缓增长速度，预计：2022年，抵押贷款利率平均值为5%，到年底将升至5.5%。买家需求预计将在夏季降温，但大多数市场仍将有利于卖家。与2021年相比，今年的挂牌量预计将增长15%。最初的预测是待售房屋库存同比仅增长0.3%。与去年相比，预计2022年房价中位数将同比上涨6.6%，远低于今年的两位数涨幅，但远高于最初预测的2.9%。预计2022年的房屋销售量将接近创纪录水平，仅落后于2021年的房屋销售量。不过，新的预测是2022年的销售额将减少6.7%。Realtor.com 最初的预测预计销售额将增长6.6%。对于新建单户住宅的预测保持不变，这表明新建筑住宅的开工时间，2022年将比2021年增长5%。虽然更高的抵押贷款利率和持续的房价上涨将一些买家赶出市场，但那些能够扩大每月住房预算、增加首付或寻找低价房屋的人可能会在未来六个月内找到一些喘息的空间。工资增长和低失业率是经济形势的积极方面。Realtor.com的数据显示，在2022年第一季度，40.5%的购物者在州外寻找房产，这个数字高于2021年第一季度的33.4%。
总体来说，由于抵押贷款利率的不断提高，房地产行业正在急剧放缓，房地美经济学家表示，美国房地产市场正走向自2006年以来“最严重的收缩”。美国自2011年9月以来，房价就在逐年上涨，疫情的发生加剧了上涨速度。2020年疫情暴发后，当年6、7、8三个月的传统房地产市场的旺季，房价开始快速上涨。为了刺激经济，美联储放水，房贷利率骤降，公众对于疫情恐惧情绪的消退叠加全美房屋库存的骤降让美房地产市场趋于疯狂，但幸运的是这种疯狂在今年按下暂停键。
抵押贷款利率上升为美国过热的房地产市场降温，过去一年，抵押贷款利率飙升2.75个百分点，其中大部分发生在过去半年，这在历史上也罕见。全美房地产经纪公司Redfin表示购房者需求指数（衡量寻找Redfin中介带看的指标）在5月底同比下降9%。由于卖家已经认识到经济放缓，超过五分之一的人已经降价。“虽然我们确实预计房价增长率会下降，但我们预计全国房价不会大幅下跌”，Redfin Economics的Chen Zhao说，“对于试图寻求今年最佳时机入手的购房者来说，等待的主要好处是，随着供应开始增加，购房需求竞争可能会减少。”
房屋建筑商研究公司John Burns Real Estate Consulting 5月份的房屋建筑商调查中，建筑统计数据全面下降。得克萨斯州奥斯汀的一位房屋建筑商表示，现在奥斯汀一些完工的房屋需要一个月的时间才能售出，而此前可能仅用几个小时。宾夕法尼亚州哈里斯堡的一位建筑商报告称，他们在5月份未能实现50%的销售目标。田纳西州纳什维尔的另一位建筑商则表示，大多数建筑商正在将投机性房屋（即在没有找到买家的情况下建造的房屋）开工减少15%。还有一些房产商要求买家支付更高的预付款。此轮房产市场降温主要是因为抵押贷款利率仍旧存在上升的可能。从历史上看，抵押贷款利率和10年期国债收益率的走势相符。如果10年国债收益率持续走高，抵押贷款利率可能高达6%。穆迪分析公司首席经济学家马克赞迪表示：“我认为还没有看到美国国债收益率上升的终结。”
从技术上讲，美联储并不决定抵押贷款利率，不过抵押贷款利率通常会随着联邦基金利率的增长而上升。市场加息的预期进一步加大房地产市场的压力。很显然，不断抬升的抵押贷款利率可能会减少买家需求，但由于供应有限和建设低迷，市场仍然吃紧。HousingWire的首席分析师Logan Mohtashami说，即使房地产市场降温，市场上的库存仍然太少。事实上，绝大多数区域房地产市场的库存水平仍比大流行前的水平低50%以上。他说，如果抵押贷款利率再次开始下降，库存紧张水平可能会导致“狂热”卷土重来。卡斯夫·安萨里也认为，美国楼市的基本面没有改变。一方面，疫情使人们衍生出对更大住宅的需求，另一方面，住宅供应严重不足。这决定了美国楼市在相当长的一段时间内，价格还会坚挺。不过，楼市将进入到一个“正常”阶段，楼价年涨幅可能在个位数，买房不再需要要跟几十个人竞争，抄房客退出了楼市。这对普通买家来说不是坏事。美国楼市对外国买家也还保持开放。美国南方州如得州和佛罗里达州，其楼市受益于疫情甚多，价格还相当实惠。
（文章来源华盛顿邮报、腾讯）
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