炙手可热的DC地区房地产市场热度降温

DC地区房地产市场经历了两年多的火热之后，出现了明显的降温趋势。秋季渐深，房屋销售放缓，价格增长速度大幅放缓。买家以前要经历价格战、买房前不能验房，如今他们有了更多的选择，还具备一定的影响力。那么今年秋天华盛顿地区的房地产市场会是什么样子呢？

抵押贷款利率升高，购房成本增加

自今年年初以来，抵押贷款利率飙升了两个多百分点。利率升高导致一些潜在买家暂停找房，而利率上涨则已经让其他买家完全退出市场。

去年8月，华盛顿特区的房屋中位价为485,000美元。一年后，中位价格上涨5.7%，去到512,750美元，但由于抵押贷款利率上升，一贯的月付额上涨了40%以上。一个家庭现在必须赚取近115,000美元才能获得该地区中等价位房屋的抵押贷款。一年前，一贯的抵押贷款的合格收入约为82,000美元。

较高的抵押贷款利率对收入较低的买家产生的影响更大，他们同样受到持续高通胀的或大或小的影响。在华盛顿地区，房价较高的部分房地产市场相对具有弹性，2022年价格在100万美元或以上的房屋在房屋销售中所占的份额比去年更大。房价上涨的部分原因是由于市场价格普遍上涨，但市场中价格较高的房屋对抵押贷款利率的上涨没有那么敏感。

房屋销售放缓，买家仍在观望

到2022年前八个月，华盛顿地区的房屋销售数量相较一年前下降了17.3%。数月以来，房屋销售活动同比下降，反映了买家需求降温。销售额同比下降也是由于2021年房地产市场历来火热。
虽然买家没有出价，但他们仍在观望，至少是远望。房源展示(房地产中介开放给潜在买家参观的房屋数量)数据显示，7月份的买家流量与去年相比有所下降。然而，与2021年8月相比，2022年8月整个地区的房地产中介数量和公众浏览量分别增长了9.3%和7%。

买家回到靠近城中心的社区

2020年春季疫情流行时，存在很多不确定性，而且人们对住得离他人很近、乘坐公共交通工具通勤以及在城市地区做的其他事情也很恐惧。由于人们居家办公、学生远程学习，疫情推动了购房者对该地区边缘房屋的兴趣。例如，2020年斯波特瑟尔韦尼亚县和斯塔福德县的房屋销售量飙升了约20%，马里兰州弗雷德里克县的房屋销售量则增长了24%。与此同时，阿灵顿县和哥伦比亚特区的销售额基本持平。

2022年，买家逐渐回到华盛顿特区和更近郊区的市场。2020年，该地区远郊辖区的房屋销售份额占区域销售活动的33%以上，但今年这一份额已回落至32%。哥伦比亚特区、阿灵顿和亚历山大的销售份额有所增加，从2020年的13.6%上升到2022年的15.1%。

潜在买家和卖家的未来

买家会发现，不断变化的房地产市场条件提供了一些他们多年来没有的影响力。随着房屋销售降温，华盛顿地区可供出售的库存一直在扩大，买家有更多选择。买家将面临更少的竞争，有更多的时间做决定。他们能够要求、并获得房屋检查、房屋评估，甚至免除卖房条款，这些让步在一年前是闻所未闻的。

随着抵押贷款利率波动，一些买家可能会尝试“固定”利率。找抵押贷款的买家应该货比三家，而不是固定利率，因为不同贷方的利率和条款存在很大差异。

对于卖家来说，市场降温并不意味找不到买家。但潜在的卖家确实需要调整自身价格预期。有证据表明卖家已经在进行调整，因为截至8月底，华盛顿地区市场上超过40%的房产价格已经下跌。

过去两年房地产市场的疯狂发展不可持续。华盛顿地区房地产市场的降温对潜在购房者来说应该是一种安慰，他们选择会更多，竞争更少，也会有更多的机会与卖家谈判。根据市场行情来为房产定价的卖家仍然会找到热心买家。随着市场进入新常态，住宅房地产行业的每个人都可以喘口气。