在疫情期间的大部分时间里，Becky Enrico-Crum都在赶着跟上有抱负的房主涌入爱达荷州的步伐。但在今夏即将结束时，这位博伊西地区房地产经纪人的总裁感到这种狂热终于有所缓解。该地区的房价虽然比2021年上涨了6.6%，但在7月至8月期间下跌了4.4%。现在，房屋在市场上的待售时间从几天变成了几周。她的客户不必在激烈的竞购战中一决高下，也不必争先恐后地提出全现金报价。Enrico-Crum说：“我们没有崩溃，而是正在趋于平稳。我们只是想找出那个价格水平是多少。大家都想弄清楚。”
美联储积极推动加息，导致经济发生重大动荡。最近几周股市大幅下跌，周四继续下滑。道琼斯工业平均指数下跌超过450点（即1.5%），而以科技股为主的纳斯达克指数下跌超过2.8%。
抵押贷款利率逐渐上升至15年来的最高水平，全国各地正在上演人们期待已久的住房转变——从价格快速上涨到更正常的转变，部分原因是美联储放缓经济和降低通胀的举措推动了这种转变。根据房地美（FreddieMac）周四公布的数据，最受欢迎的房屋贷款产品——30年期固定抵押贷款的平均利率本周达到6.7%，这是自2007年7月以来的最高水平。自9月1日以来，该利率已上涨了整整一个百分点；这一比例为一年前的3.01%。
自美联储今年春季开始加息以来，房地产市场一直在降温。随着利率走高，它显然冷却得更快。根据备受关注的S&P CoreLogic Case-Shiller全国房价指数，美国7月房价较6月下滑，这是自2019年1月以来的首次月度同比下降。根据美国国家房地产经纪人协会的数据，8月，成屋销售连续第七个月下降，降至自疫情初期封锁以来的最低水平。7月至8月的销售额下降了0.4%，与2021年相比下降了19.9%。甚至有早期迹象表明租金价格可能会下降。
毕马威首席经济学家Diane Swonk表示：“真正重要的是要看看像房地产这样在疫情期间蓬勃发展的行业有多脆弱。这不仅需要低利率的支持、还需要在家工作和其他轮班工作的支持。其中一些转变不会消失，但低利率会消失。”
上周，美联储再次加息0.75个百分点，人们预计美联储在年底前还会再加息两次。美联储并不具体确定抵押贷款利率，但其基准利率（即联邦基金利率）的变化会波及经济，还会影响各种贷款。自春季以来，美联储已将该利率从接近零提高到3%至3.25%之间，推动抵押贷款利率迅速上升，但他们可能不会止步于此，尤其是因为美联储在对抗通胀方面还有很长的路要走。8月，消费者价格意外上涨，租金和食品物价仍然是主要压力。由于政策制定者明确表示自己远未看到缩减利率运动所需的那种进展，而且世界各地的央行也在同时提高利率，因此股市已经连续数周暴跌。
许多经济学家预测，今年晚些时候或2023年初会出现经济衰退，特别是因为加息具有滞后，可能在几个月内不会完全影响经济。房地产市场对利率的任何变动，反应都非常密切，但经济的许多其他部分却并不如此。
本周，当被问及对央行将没有足够时间评估加息影响的担忧时，芝加哥联邦储备银行行长Charles Evans表示：“我对此有点紧张。货币政策有滞后性，但我们一直以来行动及时、迅速。我们已经连续三次上调75个基点，并且还在谈论更多，以便在年底前达到4.25%至4.5%的水平。人们不会花太多时间来查看每个月发布的内容。”
美联储的加息旨在冷却需求，而在房地产市场，这意味着淘汰那些直到几个月前还在争夺少数房屋的买家，从而将价格推至历史高位。美联储官员希望他们的政策能够在不完全引发崩盘的情况下减缓房地产下行态势。抵押贷款需求下降的速度与利率上升的速度一样快。根据抵押贷款银行家协会的数据，在过去7周中，申请总量有6周是下降的。与一年前相比，再融资减少了84%。
Fairway Independent Mortgage Corporation生产部门经理Geetesh Kapoor说：“我与客户分享的现实是，人们在20年前利率达到7%时就开始买房，当利率升高或降低时，会继续购买房屋。如果目标是买房，你可以在利率下降时再融资。”
但货币政策并不能解决房地产市场的另一个主要问题：房子不够用。房子库存不足仍是房地产市场的困扰。房主因抵押贷款利率低而不愿出售房屋，这一现象加剧了房屋短缺。根据Black Knight的说法，90%的借款人的抵押贷款利率低于5%，三分之二的借款人的抵押贷款利率低于4%。
Zillow的高级经济学家Nicole Bachaud表示：“许多想卖房的人受低利率所困，这使得向更昂贵的抵押贷款过渡变得困难，从而使房屋库存保持在低水平。这种再平衡将更多的权力交到了一些富裕买家手中，他们有能力在待售市场上保持活跃，有更多的时间来做出重要的决定，竞争更少，谈判能力比过去几年的任何时候更强。”
美国住房供应短缺的估计范围从150万到500万不等。但很明显，在人们居住的地方增多之前，房屋和租金价格将保持高位。加息使缩小供应缺口变得更加困难。达拉斯建筑商协会执行董事Phil Crone表示，利率是在从窗户到车库门等所有产品的供应链持续短缺的情况下上涨的。但Crone希望美联储能够设法提高利率，并平息通胀，而不引发其他后果，比如导致企业裁员，比如导致建筑行业的工人更加短缺——或者完全破坏房地产市场。
Crone说，德克萨斯州北部对新房的需求仍然强劲，尤其是在该地区就业增长稳健的情况下。此外还有一个代际因素：许多千禧一代实际上对高利率存在担忧，但Crone父母那一代更常见的是较高的抵押贷款成本。如果在未来，通胀下降，并且利率找到一些中间地带，那么市场将更加可持续。他还说:“现在的问题是，要从这种超加速状态中恢复过来，重新站稳脚跟，我们可能还需要经历六个月左右的起伏，才能找到这种状态。”
那么美联储为什么要加息呢？美联储——美国的中央银行，在保持经济稳定方面发挥着巨大作用。它的工作是控制通货膨胀，帮助就业市场尽可能地增长。随着通货膨胀飙升至危险水平，美联储面临着几十年来最大的挑战之一。周三，银行官员宣布他们将加息0.75个百分点——这是今年第五次加息，也是连续第三次如此规模的加息。
但美联储首先是如何控制通胀的？使用什么工具？高利率对股市意味着什么？以下是一些问题及答案。
美联储如何降低通货膨胀？
美联储控制通胀的首要工具是其影响利率的能力。美联储可以根据其在经济中看到的情况提高或降低其基准利率——即联邦基金利率。联邦基金利率会影响银行和其他金融机构的借款金额，并由此波及到企业和家庭。
低利率是通过降低企业和家庭投资新项目、雇佣员工或贷款购买房屋或汽车等昂贵商品的成本，从而帮助提振经济。高利率则正好相反，它的目的是通过抑制消费需求来减缓经济增长。
加息对通胀有何影响？
经济中的供求和需求不匹配时，就会发生通货膨胀。例如，在疫情期间，很多人想购买汽车，但工厂供给跟不上。家庭搬迁、寻找新房子，但没有足够的空间可满足需求，所以汽车和房子变得更贵了。
美联储无法采取任何措施来促进芯片制造或建造更多房屋，这些措施可解决供应方面的问题，因此，美联储不得不把重点放在减缓需求上。美联储希望更少的人购买新车或竞购房屋，如此一来房价便能降低。
当美联储提高其基准利率时，各种贷款会变得更加昂贵。抵押贷款利率上升。汽车贷款也是如此。随着时间的推移，这有助于供需恢复同步。
为什么美联储会如此频繁地加息？
通货膨胀率非常高。8月份，物价比去年同期上涨8.3%。通常情况下，美联储的目标是2%。尽管通货膨胀已经攀升了一年多，但美联储还是迟迟没有进行干预。在2021年的大部分时间里，美联储官员坚称通胀只是新冠疫情复苏的一个暂时特征，不会成为日常生活中持久的一部分。但随着时间的推移，美联储领导人意识到他们错了，他们急于在3月开始加息。但即使美联储开始加息，通胀仍在继续攀升。美联储不得不一再加大应对力度，甚至冒着让经济大幅放缓以致迫使经济衰退的风险。
美联储加息对抵押贷款意味着什么？
在疫情流行的大部分时间里，美联储将利率维持在接近于零的水平，这意味着抵押贷款利率处于历史低位。这使得房地产市场过热，房价不断攀升，买家陷入了激烈的竞购战中，争夺为数不多的可用房屋。但在过去的几个月里，美联储的加息导致抵押贷款利率大幅上涨。自2008年以来，30年期固定利率抵押贷款利率首次达到6%，预计今年晚些时候利率可能会更高。一年前，利率还不到3%。
较高的抵押贷款利率导致美国房地产市场大幅放缓，该市场一直以不可持续的速度动荡。市场上还有更多的房屋，购买房屋的抵押贷款申请已达到2016年以来的最低水平，不包括疫情开始的最初几周。价格正在走软。这可能有利于整体经济，但对于有抱负的房主来说，购买房屋的成本迅速变得更加昂贵。
利率对股票意味着什么？
华尔街非常担心美联储会采取如此激进的行动，以致于今年晚些时候或2023年会出现经济衰退。分析师关注美联储官员的每一条公开评论，市场可能会上下波动，具体取决于中央银行正在发送哪种类型消息。
当美联储看起来不得不继续大幅加息时，股市往往会暴跌。如果华尔街认为美联储在通胀方面取得的进展足以让通胀有所缓和，那么股票就会升值。这很大程度上取决于通胀是否正在改善，以及美联储如何反应。
相关文章
精彩导读
热门资讯
关注我们
