在抵押贷款利率上升的趋势下房价增长放缓

根据劳工部的数据，10月份通货膨胀率下降至7.7%，低于9月份8.2%的年增长率，原因是除能源和食品以外的其他商品的基础价格涨幅自40年来的高位放缓。通胀报告可能会让美联储保持在不那么激进的加息轨道上。这些前景引发了美国股市的反弹。到上午晚些时候，道琼斯工业指数上涨了1000点左右,涨幅超过3%。标准普尔500指数涨幅超过 4.6%，纳斯达克指数涨幅超过6%。本周抵押贷款利率回升至7%以上，达到20年来的最高水平。根据弗雷迪马克公司(Freddie Mac,也称房地美)的数据，30年期固定抵押贷款的平均利率从一周前的6.9%上升到7.08%。一年前，这一利率略低于3%，在第三季度美国房价增长大幅放缓。根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，现有独栋住宅的平均价格比去年同期上涨8.6%。与第二季度价格年增长率14.2%相比,明显放缓。但大部分地区的价格仍高于一年前，因为供应仍然是有限的。

美国全国房地产经纪人协会周四表示，第三季度美国房价增长大幅放缓，因为购房负担能力仍接近几十年来的最低水平。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，在全国范围内，上一季度现有独栋住宅的销售价格中值较去年同期上涨8.6%,达到39.85万美元，低于第二季度14.2%的增速。在过去两年的大部分时间里，房地产繁荣的主要特征是价格大幅上涨,但现在这种情况也变得不那么普遍了。美国全国房地产经纪人协会在第三季度追踪的185个都市区中，有46%的房价中值上涨10%甚至更多，而第二季度的中值上涨80%。不断上升的抵押贷款利率提高了潜在购房者的借贷成本，并将许多人赶出了市场。截至9月，房屋销售已经连续八个月下降。全国各地的房价已从春季的高点开始回落。在许多市场中，秋季和冬季的价格通常会走低，因为购房活动通常比春季和夏季要慢一些。但一些市场现在正经历年度价格的下跌。美国全国房地产经纪人协会表示，与去年同期相比,第三季度跌幅最大的都会区是马里兰州坎伯兰，该地区的中间价下跌了4.5%，其次是北达科他州俾斯麦，下跌4.1%，旧金山下跌3.7%。尽管如此，由于供应仍然有限，大部分地区的价格仍高于一年前。在185个都市区中，第三季度中有181个地区的独栋现房销售价格中值较上年同期有所上涨。在追踪通货膨胀时，住房是权重最高的类别之一，但也是衡量起来最复杂的类别之一。《华尔街日报》的大卫·哈里森解释了住房指数是如何计算的，以及它为何会扰乱美联储的通胀前景。插图：劳拉·卡默曼（Laura Kammermann）

经济学家和房地产经纪人表示，许多潜在卖家选择原地不动，而不是放弃目前的低抵押贷款利率，这使得市场上的房屋数量低于正常水平。美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示：“购买能力大幅下降已经减缓了房价增长，而且这种趋势将持续下去，直到抵押贷款利率停止上升。” 美国全国房地产经纪人协会住房负担能力指数(包括家庭收入、抵押贷款利率和现有独栋住宅销售价格)在9月份跌至6月份以来的最低水平。6月份的读数是几十年来的最低值。抵押贷款融资巨头弗雷迪马克公司的数据显示，截至11月3日的一周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.95%，高于去年同期的3.09%。房屋通常在合同结束前一两个月签订合同，因此第三季度的价格数据主要反映了第二季度或第三季度初做出的购买决定，当时抵押贷款利率低于当前水平。美国全国房地产经纪人协会表示，第三季度，单户住宅的典型每月抵押贷款支付额为1,840美元，高于去年同期的1,226美元。不断恶化的住房负担能力促使更多家庭考虑搬迁。房地产经纪公司Redfin表示，第三季度，其平台上有24.2%的购物者在大都市以外地区搜索房屋，高于第二季度的23.3%和大流行前的约18%。 Zillow集团首席经济学家Skylar Olsen表示，由于利率上升，房屋销售数量可能会继续下降。 “我认为我们将看到交易量大幅回落，”她说。“不过，我们可能不会看到全国范围内的价格大幅下跌，”她说，因为市场上的房屋库存仍然很低。佛罗里达州和阳光地带的价格涨幅最大。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，佛罗里达州北港都会区在第三季度的涨幅最大，中位数价格较上年同期上涨23.8%。其次是佛罗里达州莱克兰都会区，上涨21.2%，南卡罗来纳州默特尔比奇，上涨21.1%。