由于利率飙升，去年美国现有房屋销售下滑

美国12月现房销售再次下滑，结束了自2014年以来销售活动最疲软的一年。美国全国房地产经纪人协会周五表示，2022年，占房地产市场大部分的二手房销售额与上年同比下降了17.8%，下降至503万套。12月销售额环比下降了1.5%，创下连续第11个月下降的记录。NAR表示，12月销售额经季节性因素调整后下降到了402万辆，为2010年11月份以来的最低水平。12月份的销售额比去年同期下降了34%。2020年和2021由新冠肺炎疫情引发的房地产繁荣延续到了去年年初。随后，随着借款利率翻了一倍多，美联储通过提高利率来冷却经济和抑制通胀的努力，使住房市场活动趋于平稳。

10月份，抵押贷款利率攀升至7.08%，创下了20年以来的新高。由于房价快速上涨，潜在购房者的月成本已经很高，增加了数百美元或更多，促使许多人完全停止购物。NAR衡量住房负担能力的指标在10月份降至1985年9月份以来的最低水平。与此同时，许多潜在卖家在利率低得多的时期购买了自己的房子或为抵押贷款再融资。许多房主的抵押贷款利率都低于4%，并且他们不愿意放弃目前的利率，以购买更高的新房，这是待售房屋供应异常紧张的一个重要原因。最近，抵押贷款利率有所下降。本周，30年期固定抵押贷款的平均利率降到了6.15%，为9月份以来的最低利率。根据抵押贷款银行家协会的数据，截至1月13日的一周，经季节性因素调整后的购房抵押贷款申请比前一周增长了25%。NAR的首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示：“在过去几周内抵押贷款利率有所下降，所以我非常希望房屋销售的最糟糕时期可能会结束。”第一美国金融公司（First American Financial Corp.）的首席经济学家马克·弗莱明（Mark Fleming）表示，借贷成本下降可能会吸引一些买家重返市场。但许多卖家仍然不愿意用目前较低的抵押贷款利率来换取更高的抵押贷款利率。他表示，“我们正在为买家减轻一点负担能力”。但是“虽然目前的需求量很小，但仍面临着供应短缺。”其他的经济领域也出现了降温的迹象。

12月份零售支出以2022年以来的最快速度下降。上个月就业和工资增长也有所放缓，11月份美国与世界其他地区的贸易都大幅下降。根据当地房地产集团的数据，在一些市场的房价已经从春季的高峰期开始下滑，低于一年前的水平，包括加利福尼亚州、凤凰城和德克萨斯州奥斯汀。NAR表示，12月份全国现有房价中值较上年同期上涨了2.3%，至36.69万美元。价格在6月份创下41.38万美元的历史新高后，连续第六个月环比下跌。住房是追踪通胀时权重最大的类别之一，但也是衡量起来最复杂的类别之一。《华尔街日报》的大卫·哈里森解释了住房指数是如何计算的，以及为什么它会搅乱美联储的通胀前景。经济学家和房地产经纪人表示，今年这个时候待售房屋的库存量仍然远低于正常水平，从而防止房价进一步下滑。在冬季的房地产市场通常会放缓，因为许多购物者都在假期期间会暂停寻找房子，而一些有孩子的家庭也不想在学年期间搬家。NAR表示，在全国范围内，截至12月月底，总共有97万套待售或在售房屋，比11月份下降了13.4%，比2021年 12月份增长了10.2%。按照目前的销售速度，截至12月月底，房地产市场上的住房供应期为2.9个月。大约一年以来，帕特里克和卡特琳娜·雷诺兹在纽约哈德逊河谷和康涅狄格州西南部附近一直在寻找购买他们的第一套房子的机会。雷诺兹先生表示，尽管市场已经放缓，但在他们的价格范围内，仍然没有什么可供选择的。他说：“现在都是去年的库存，我只是在等待新的房子。”。“这是不二的选择。”

房地产经纪人表示，他们预计今年春季活动将有所增加，但不会达到2020年和2021的疯狂水平。田纳西州塞维维尔市Re/Max Preferred Properties的房地产经纪人特丽·威廉姆斯（Terri Williams）表示：“库存不足一直是人们不买房子的原因。随着春天的到来，越来越多的财产上市，人们会稍微更加习惯6%（抵押贷款利率）的利率，我认为我们会看到更多的人再次回到“我想成为房主”的潮流。” NAR表示，12月份售出的典型住宅在市场上出售的时间为26天，比上月的24天有所增加。房屋通常在合同结束前一两个月签订合同，因此12月份的销售数据主要反映了购房者11月和10月份做出的购买决定。居住在俄亥俄州代顿市的大卫·福拉伊（David Forrai）在10月份将他在俄亥俄州利马市拥有的一套共管公寓挂牌出售，在租户搬走后，售价约为11万美元。他还没有收到任何报价。“我有点失望，因为我没有看到更多的人流，”他说，因为他给这套公寓的定价低于附近出售的类似房产。“我认为随着利率下降一点，这将会激励人们。” 12月份，首次购房者在市场上的份额为31%，高于一年前同期的30%。NAR表示，在12月份的现房销售中，约有28%的是以现金购买的，高于去年同期的23%。南部地区的现房销售环比下降最多，下降了2.2%，东北部地区下降了1.9%。房屋建筑商正在向买家们提供激励措施，并在一些市场降低价格，以应对较低的需求。美国全国房屋建筑商协会本周表示，1月份美国房屋建筑商信心指数上升，结束了连续12个月的下滑趋势。美国商务部本周表示，12月份的房屋开工量（衡量美国房屋建筑的指标）比11月份下降了1.4%。住宅许可证下跌了1.6%，这可能是未来住宅建设的风向标。