抵押贷款利率下降，房产市场反弹

自去年秋天以来，抵押贷款利率下降了一个百分点整，刺激了去年陷入低迷的房地产市场。《华尔街日报》的Ben Eisen与主持人J.R.Whalen一起展望了2023年的房产市场。

J.R.Whalen：这是2月6日星期一的资金简报。我是《华尔街日报》的J.R.Whalen。在经历了2021年的一轮火热后，随着抵押贷款利率飙升至7%左右，住房市场去年陷入了低迷，让买家保持观望，房价大幅下跌。但最近几个月利率已下降，2023年我们将看到反弹迹象。Ben Eisen：自去年年底以来，抵押贷款申请增加了约四分之一。衡量已签订房产合同的期房销售在经历了约六个月的下跌后，12月份有所上升。 J.R.Whalen：那么这只是房市复苏趋势的一个小插曲还是一部分？ Ben Eisen是《华尔街日报》银行和金融团队的一员，负责跟踪房产市场。与一年前相比，抵押贷款利率几乎翻了一番，但已下降了整整一个百分点，这让一些新买家进入市场，并刺激了去年陷入低迷的房产市场需求。那么，这项活动对经济意味着什么？我们是否走出了困境？《华尔街日报》记者Ben Eisen一直密切关注着房产市场，他现在加入了我的行列。他认为房产市场确实是经济对最近几周发生的一切的早期反应指标。我们看到了金融环境的大幅放松，我们看到了股票和债券在年初开始反弹，人们普遍认为通货膨胀正在下降，同时，美国不会因此陷入深度衰退。这将使我们再次看到许多利率上升时消失的活动。

J.R.Whalen：去年秋天，我们看到抵押贷款利率创下了2002年以来的最高水平，但此后几周内一直走低。因此，我们看到了什么样的房产市场活动？ Ben Eisen：所以我们看到很多，许多指标开始从最近低点反弹。自去年年底以来，抵押贷款申请增加了约四分之一。在经历了约六个月的下跌后，12月的期房销售有所上升。一家房地产经纪公司Redfin表示，联系经纪人开始购房的人也从11月的低点反弹。所以，所有这些指标都表明，我们并不是在回到2021的繁荣时期，而是在过去一年左右的时间里，我们在房地产市场上看到的自由落体，可能已触底。 J.R.Whalen：顺便说一下，我们一直在谈论的利率是30年期固定抵押贷款利率，该利率是如何设定的，在这种情况下，是什么导致它下降？Ben Eisen：30年期抵押贷款利率，倾向于跟踪10年期国债收益率。因此这是一基准利率，并非步调一致，而是一起移动。但更广泛地说，抵押贷款利率取决于美联储设定自己利率的地点。因此，由于我们看到中央银行如此激进地提高利率，这推高了各种借贷成本，包括30年期抵押贷款利率。

因此，30年期抵押贷款利率在过去几个月一直在下降，主要是因为一系列其他基准利率一直在下降。他们这么做是因为人们预计美联储完成了计划中的大部分加息，而且在继续加息上确实走不远。 J.R.Whalen：上周我们从美联储获悉，它打算保持高利率，直到通胀大幅下降。这是否意味着我们必须对房产市场的乐观情绪有所保留？ Ben Eisen：当然。没有人真正知道房地产市场会发生什么。今年1月这里的房价有了小幅反弹，甚至可能会持续到春季，这是传统的购房季，会出现销售回暖。但这并不意味着它不会从我们已看到的低点再下跌。我们听到美联储表示，他们很努力将利率保持在足够高的水平，以使通胀率恢复到飙升前的水平，包括如果这将美国推入衰退。如果让美国在高利率时陷入经济衰退，这对推动房地产市场的活动是双重打击。 J.R.Whalen：现在，房价如何？随着抵押贷款利率的上升，房价从去年的峰值回落。他们对最近房产市场的这一活动有何反应？ Ben Eisen：所以房价和房屋销售有点不同。过去几个月它们一直下跌，大多数经济学家和房产市场专家预计它们至少还会继续下跌几个月。但没人真正知道。在一些很火爆的市场中，你看到价格大幅上涨，现在它们正在逆转。

因此，价格走向肯定要单独观察。 J.R.Whalen：现在，您刚才提到2021，当时房产市场火爆，大量买卖，还有再融资。那么较低的抵押贷款利率如何影响再融资市场呢？ Ben Eisen：所以你看到了一点反弹。根据Mortgage Bankers Association的数据，自去年底以来，再融资申请实际已跃升约50%。但重要的是要记住，这已经超出了极低水平。过去一年里，再融资活动极少。因此，任何上涨都将看起来很多。贷款人告诉我的是，这对很多人来说真的没意义，除非你正在做一件非常具体的事，从家里取现金再融资或试图以高于当前利率再融资。 J.R.Whalen：就在不久前，利率还处于历史最低水平，低于3%，这主要是由于疫情对经济的影响。那么既然我们可能很久都看不到如此低的房价，购房者是否必须重新预期有吸引力的利率？ Ben Eisen：是的，我的意思是现在不可能判断利率走向，但我们所看到的创纪录低利率与现前利率相去甚远。因此有一种感觉是，如果你现在想买房，你可能不会等到利率回落到3%。

我从房产经纪人那里听到的是，一些购房者已开始适应此情况，他们认为如果你买了房子，抵押贷款费用将成为你每月预算的一大部分。我和华盛顿特区的一房产经纪人谈过，他告诉我，他的买家不像以前那样关注具体利率，相反，他们更关注的是每月总成本，即本金加利息的成本。