找到最实惠抵押贷款利率的方法

获得最低抵押贷款利率是潜在买家买起房子的关键。在第三期《华尔街日报》特别系列“合同下购房指南”中，Nerd Wallet的Holden Lewis与主持人JR Whalen一起讨论了如何寻找最低抵押贷款利率。

JR Whalen：这是4月14日周五的特别版《您的理财简报》。我是《华尔街日报》的JR Whalen。欢迎来到我们的合同系列第三集：购房指南。到目前为止，我们已消除了常见购房困惑。人们买房的最大挑战之一是听信仅与抵押贷款支付有关，但事实并非如此。2022年抵押贷款利率翻了一番，典型购房抵押贷款支付额比一年前高出45%，是2020年两倍。这集我们会仔细研究这些抵押贷款利率，为搬入新房或价格买家铺平道路。我的客人是Holden Lewis，他是Nerd Wallet的资深作家，关注抵押贷款和购房。首先，Holden先生，请帮助我们了解一些基础知识。例如有哪些抵押贷款，及借款人要签什么协议？

Holden Lewis：抵押贷款主要有两种：固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款，90%多借款人选固定利率，即贷款期限内支付相同利率，通常30年，月付不变。而可调利率抵押贷款，最初几年利率不变，通常5年，之后每半年调1次。选择固定利率抵押贷款还是可调整利率抵押贷款（也称为ARM）实际上是个人问题。你或我更愿避免抵押贷款还款额随利率增加而上升的风险，但很多人更愿现在通过ARM获得较低还款额，他们可能在利率和还款额下降的几年里存钱。ARM优势之一是初始利率低于固定利率抵押贷款的利率，在头几年能省钱。假设您选了五年ARM。利率前五年不变，之后每半年调1次，与SOFR（担保隔夜融资利率）挂钩。目前为止已涨约6/10。所以五年前获得SOFER的人，现在利率上升，但五年后利率可能会下降。也很有可能在五年内上升。ARM很适合几年内卖掉房子的人，或刚开始生活的人，头五年扩大家庭，或开始赚更多钱。

JR Whalen：好吧，每周四都有过去一周30年期固定抵押贷款平均利率的变化。这对潜在购房者意味着什么？

Holden Lewis：你是说房地美指数，很适合跟踪利率变化，但别指望贷方提供完全符合房地美周报的利率民意调查。因是本周早期调查，周四公布。所以数据可能已过时。但它也混合了是否有贴现点贷款利率。有了折扣点，您付给贷方预付费来降低利率。通常您的贷款金额的1%会使利率降低四分之一个百分点。假设您贷款300000美元。如果您支付2%，即6000美元，利息可能少0.5%，所以如您再把房子留五六年或更久，就真的能省很多钱。

JR Whalen：所以当有人确实选折扣点时，会有谈判余地吗？

Holden Lewis：没有与某个贷方协商的余地，但可与几个贷方谈。其中一个可能当天甚至那个时间提供更好交易。因此，这是买折扣点最佳方式。买家要始终记住就房价及融资要素谈判。如今，建筑商更偏向折扣点，因为坦率地说期房与新房数量比出售房屋的房主要多。您还可以协商入住日期或房主搬出日期，以及是否可以在他们搬出之前将物品存放在车库中。不要只停留在价格上。

JR Whalen：现在是寻找最佳抵押贷款利率的时候了。接下来我们将讨论何时使用抵押贷款经纪人是有意义的，听取房主意见。找到最低抵押贷款利率对买得起房至关重要，但这并非简单的过程。我们采访了一些购房者，了解了他们是如何度过此过程的，比如来自华盛顿韦纳奇的Lindsay Overton和Brandon McGinley，用了非传统贷款。

Lindsay Overton：我们用了VA房屋贷款，所以现在，这让一切变得更轻松，我们2020年获得了抵押贷款。

JR Whalen：当抵押贷款利率处于历史低位引发购买狂潮时，这对夫妇获得了这笔贷款。

Brandon McGinley：我们很幸运，COVID第一年卖了房子，当时房价上涨，利率下降，所以能以高价出售购买另一所房子。

JR Whalen：此后抵押贷款稳步攀升，目前徘徊在高出一年前约2%的水平，让购房者担忧。

Brandon McGinley：希望它会来找人。我们有两个孩子，他们最终需要买房，而我只是看不到目前的利率如何发生。

JR Whalen：好吧，那么人们应该如何开始寻找抵押贷款，他们是否受制于全国平均水平？这是我与NerdWallet的Holden Lewis的更多对话。

Holden Lewis：当你获得抵押贷款时，你绝对不会承诺达到全国平均水平。所以一个好的起点就是在线。许多银行网站或像NerdWallet这样的许多网站都允许您浏览所提供的不同类型的抵押贷款和它们提供的利率，并且房地产经纪人通常也会向当地贷方提供转介。而房地产经纪人，他们并不是真的在为您寻找提供最低利率的贷方方面为您着想。房地产经纪人想要的是反应灵敏、提供良好客户服务的贷方，最重要的是最有可能真正完成贷款的贷方。一个彻底的人，不会在最后一刻想出令人讨厌的惊喜，因为那不是房地产经纪人想要发生的事情。

JR Whalen：新泽西州克利夫顿的Holden和Lindsey确实明确了找到一个好的利率而不是处理所有其他费用的重要性。

Lindsay Overton：所以我们一切都是为了拥有一个优秀、高效的人。通过哪家银行对我们来说并不重要。

JR Whalen：我们经常在购房中听说抵押贷款经纪人。他们到底是做什么的？

Holden Lewis：抵押贷款经纪人正在为您寻找抵押贷款。经纪人与多个贷方有关系，因此他们可以获取您的申请信息，然后将该信息出售给多个贷方寻找最佳交易。这不同于，比如说，去当地银行，在那里你提出抵押贷款申请，而你只向那个贷款人申请。抵押贷款经纪人只是简单地与不同贷方建立这些关系，他们可以查看不同费率表，这些表是提供的利率，但也考虑了费用。因此，他们获取您的申请信息并将其应用于那些不同的贷方，然后他们搜索最优惠的价格。

JR Whalen：为什么有人会使用抵押贷款经纪人，为什么有人不使用抵押贷款经纪人？

Holden Lewis：人们会使用抵押贷款经纪人，因为他们的财务生活可能非常复杂。这是使用经纪人的一个真正重要原因。例如，假设您是个体经营者并且您的报税表非常复杂。抵押贷款经纪人，他们可以花更多时间评估您的财务状况，并且他们知道哪些贷方愿意为财务状况复杂的人提供贷款。对于像我这样的人...我有一份工作，我有一份W2表格，一切都很简单。那是一种普通的抵押贷款。我可以在一家普通的旧银行买到。我可以通过经纪人找到一个。但是，如果我是个体经营者，我还有公司车辆并且我有与之相关的税收减免以及各种复杂的方法来计算我的收入，那么抵押贷款经纪人可能是更好的选择。

JR Whalen：潜在的购房者将如何使用抵押贷款经纪人，他们将如何收取经纪人服务的费用？

Holden Lewis：抵押贷款经纪人按佣金工作，所以他们从银行收取佣金，这实际上与银行的信贷员并没有什么不同，他们领取薪水。那些成本，那些佣金或那些工资，基本上，当你以费用和抵押贷款利率结束贷款时，你最终会支付这些费用。

JR Whalen：那么在获得抵押贷款的过程中，人们与多个贷方合作是否很常见，他们应该这样做吗？

Holden Lewis：人们绝对应该向多个贷方申请。对此进行了研究，房地美至少进行了两次，他们发现如果你向至少三个贷方申请，你往往会比只向一个贷方申请的人获得更好的交易。我们谈论的是更低的抵押贷款利率，我们谈论的是更低的费用。所以建议总是比较商店。最好向至少三个贷方和/或经纪人申请以找到最划算的交易。

JR Whalen：所以这归结为贷款人和经纪人之间的竞争？

Holden Lewis：没错。有竞争。有些贷方只是收取更多费用，而有些则收取更少费用，而且实际上每天甚至每小时都可能有所不同。这是一个非常多变的市场，所以最好的办法不仅是向至少三个贷方或经纪人提出申请，而且要尽量在同一天完成，因为这些不同的抵押贷款报价每天都在变化。

JR Whalen：但是Holden，自从房价开始大幅上涨以来，首次购房者就很难过。是否有针对他们的程序可以帮助使这个过程更顺利一些？

Holden Lewis：有很多针对首次购房者的计划。其中一些并非专门针对买家。我说的是VA，这是一个由退伍军人事务部管理的计划，以及FHA贷款，这是由联邦住房管理局提供保险的贷款。这些抵押贷款适合信用评分可能不高的人，例如低于720的人，而且就最低首付而言，它们提供了非常划算的交易。您不必为VA贷款支付首付，FHA贷款的最低首付为3.4%。因此，最重要的是，每个州、华盛顿特区和一些大城市都有首次购房者计划。他们会给你赠款或贷款来支付你的交易费用，或者他们可能会提供有补贴的抵押贷款利率。找到最好的抵押贷款是一个很大难题，但仍然有很多错误的可能。