利率上升导致反向抵押贷款机构倒闭

最近的法庭文件显示，随着利率的不断上升，一项旨在帮助老年人用房屋净值的政府支持的反向抵押贷款计划遇到了问题，去年秋天迫使最大的参与贷款人之一破产。由于面临流动性紧缩的问题，反向抵押贷款投资信托公司在11月份申请了破产保护法第11 章，其账面上的11.6万笔贷款目前由美国政府进行管理。RMIT的破产申请揭示了政府支持的贷款计划是如何影响公司的生存。贷款人表示，此项计划的规则是要求RMIT获得越来越多的市场利率贷款，从而可以买断利率较低的现有贷款，但是随着利率持续的上升和资金的枯竭，这种做法逐渐变得不可持续。 HUD的一位代表表示，住房和城市发展部都正在“探索提供支持以解决当前流动性挑战的方法”，这种方法是通过改变该计划的方式来应对贷款人所面临的挑战。

华盛顿智库城市研究所专业驻研究员Jim Parrott 说，RMIT发生的事情正好说明了反向抵押贷款机构所面临的挑战。Robert先生最近与其他人的一份联合报告称，政策制定者“需要迅速行动，因为如果不尽快解决这一负担，机会导致RMIT倒闭的流动性挑战将赶走该行业的其余部分。” 反向抵押贷款让老年房主们可以通过以房屋价值为抵押贷款来补充退休后的收入。通过房屋净值转换抵押贷款的方式，通常称为HECM，是由联邦住房管理局提供保险并由HUD进行监督，占美国反向抵押贷款市场的95%，或大约56.8万笔价值超过1000亿美元的未偿还贷款。贷款通过房屋担保，通常在借款人永久离开房屋的时候到期。贷款人将这些贷款捆绑起来，作为由Ginnie Mae承保的债券而出售给投资者，Ginnie Mae是隶属于HUD的政府所有实体。由投资公司喜达屋资本公司支持的RMIT的大部分问题都可以归因于利率的上升。一旦余额达到最大基础FHA保险金额的98%，提供HECM贷款的贷方就必须从Ginnie Mae的证券化资金池中买断贷款。为了进行收购，贷方需要获得市场利率贷款，就使他们面临利率波动的风险。

随着利率的不断上升，有更多RMIT的旧贷款已经达到了98%的上限，这就要求该公司通过获得更多的市场利率贷款来履行该计划的义务。因为RMIT必须按照面值买断贷款，所以它必须为每次买断提供更多的自有资金，一直到债务超过其借贷能力为止。由于利率上升降低了老年人申请此类贷款的吸引力，从而加剧了公司的流动性紧缩，因此反向抵押贷款的发放量也有所下降。在法庭文件中，皇家墨尔本理工大学的律师写道，“在有宏观经济压力的时期，处于它的位置的公司获得信贷可能会变得更具有挑战性；然而，为这些收购提供资金的义务并没有改变。” RMIT的律师拒绝进一步进行置评。当RMIT申请破产的时候，它在未来12个月内面临总计21亿美元的收购义务。法庭文件显示，该公司支付了11月份到期的1.44亿美元的付款，但是在12月份履行其约1.61亿美元的义务之前就已经提交了申请。其他反向抵押贷款人也都面临着类似的义务。美国金融公司的净利息支出——即利息支出与利息收入之间的差额，反映了利率上涨对抵押贷款公司的影响——去年增长了22%，达到大约1.04亿美元，该公司作为贷方参与了政府计划通过附属公司Finance of America Reverse LLC。FOA于2021年4月份通过了与一家特殊目的收购公司合并而上市，今年春天收购了最大的HECM贷方美国顾问集团的资产。FOA拒绝置评。

对于RMIT和其他贷款人来说，买断义务的负担被放大了，因为贷款人从Ginnie Mae的证券化资产池中购买的大约五分之一的抵押贷款通常会在公司资产负债表上保留数月甚至数年。这是由于该计划的规则要求贷方在将贷款转交给其保险公司FHA之前解决税收和危险保险拖欠问题。此外，当借款人死亡或永久离开家园并且没有家人负责出售财产时，服务商必须买断贷款并通过取消抵押品赎回权出售房地产，然后再向FHA提出保险索赔。国家反向抵押贷款人协会主席史蒂夫欧文表示，他已经看到买断贷款扭曲贷方资产负债表的实例，导致流动性紧张。“我们当然在HUD-FHA和Ginnie Mae方面探索增强和改进计划的选择和机会，这可能有助于缓解其中一些流动性压力，”他说。

HUD上个月表示，除了探讨HECM计划的变化外，它还要求为下一个预算周期提供额外资金，以加强Ginnie Mae的运营和风险管理。 2010年至2017年担任过Ginnie Mae总裁的Ted Tozer表示，收购义务是一个问题，因为与大型银行不同，目前的贷方不够多元化。 “RMIT宣布破产并不是因为他们实际上在亏钱，而是因为他们的贷方不会再借钱给他们买断这些贷款，”现在在城市研究所工作的Tozer先生说. “这是反向抵押贷款面临重大挑战的开始，除非政策制定者加紧努力，找到一种方式让他们以充足且廉价的方式借款。” 大型银行曾经主宰反向抵押贷款，但许多银行在2008年信贷危机之后退出，因为房价下跌使该业务更加难以预测。RMIT的历史可以追溯到2012年成立的一家公司，以填补大银行离职后的空缺。