房贷利率上限何在？

三十年来最高的抵押贷款利率本会压垮美国的房屋建筑业，但事实确是帮助了该行业，此乃美国经济的一个亮点。另一个脱节之处在于，许多美国人房屋价值保持得极好。虽然确实是有数十亿资金流入房屋建筑商的金库，但如果有更多房屋出售，美国家庭资产负债表上数万亿的房屋资产可能会受到冲击。

周三，美国商务部报告称，经季节调整后，7月新房销量折合成年销售量为71.4万套，（去年6月为68.4万套，7月为54.3万套），虽远少于2020年8月的103万套，但其增速大于2019年，彼时售出68.3万套。这一切都是在借贷成本激增的情况下发生的。同样在周三，美国抵押贷款银行家协会报告称，上周30年期固定抵押贷款平均利率达到7.31%，为2000年12月以来最高水平。去年同期，平均利率为5.65%，两年前约为3%。

新房销售反弹的原因之一可能是购房者对较高的利率有些习以为常。去年秋季，30年期抵押贷款利率曾一度超过7%，今年平均约为6.7%。另一个原因则是目前大多数房主所付利率比现在低得多，他们对搬家犹豫不决，这严重影响了二手房或现房的供应。周三，全美房地产经纪人协会报告称，上月仅有98万套现有独栋住宅待售，是自1982年以来最低的7月份（通常是一年中大量房屋待售之时）。房屋供应量低，导致房价贵：7月份售出现房均价为40.67万美元，而去年同期为39.9万美元；还引发了新房需求上升，即使最近利率走高，这种动态势乎仍然存在。

托尔布拉瑟尔（Toll Brothers）周三在讨论截至7月31日的财政季度业绩时表示，随着夏季房屋销售旺季结束，8月份的需求通常会从7月份开始出现季节性回落，但迄今为止回落比往常小得多。Toll首席执行官道格拉斯·耶尔利(Douglas Yearley)表示：“转售库存减少造成供需失衡，加剧了过去15年房屋建设持续不足的影响。在转售库存减少前美国就已经存在三到六百万套房屋的结构性短缺。”

显然，抵押贷款利率存在一定水平，如果受到冲击，至少会暂时抑制新房销售。即使有能力支付，许多潜在买家也可能会被8%的30年期抵押贷款利率劝退，至少在习惯这种高利率之前是这样。由于利率高，许多房主不愿舍弃现在的房子，这样他们不仅无法积累财富、搬进更好的住所，而且更难找到新机会，例如去别处找到更高薪的工作。若利率持续上升，还会损害房价；若利率较低，住房和经济将会更加强劲，目前，它们经受住了高利率考验，值得期待未来的表现。