银行不再像以前那样喜欢富有的抵押贷款借款人

希拉·史密斯 (Sheila Smith) 将于今年早些时候获得约 75 万美元的抵押贷款，用于在亚利桑那州塞多纳购买一处投资房产。贷方是一家地区银行，提供的起始利率约为 5%，远低于现行利率。

然后，该银行表示不再提供这项交易。史密斯不愿支付更多费用，最终买了一套她能用现金买得起的更便宜的房子。“这让我脱离了更高的价格点，”她说。银行正在对被称为巨额抵押贷款的大额住房贷款踩刹车，它们通常将其视为吸引富裕客户的低风险方式。过去一年，美联储大幅加息和一系列银行倒闭，削弱了他们的胃口。现在，富裕的购房者不再获得他们所希望的特殊待遇和优惠利率。所有抵押贷款借款人都面临着更高的利率，30年期固定利率抵押贷款的平均利率上周飙升至7%以上。但巨型船的费率上涨得更快，通常高于 72.62万美元。

巨型抵押贷款的利率通常低于普通抵押贷款，但近几个月情况发生了逆转。根据抵押数据和技术公司的数据，周五巨额贷款的现行利率为 7.44%，而典型小额贷款的现行利率为 7.20%。抵押贷款银行家协会表示，巨额贷款的供应量已连续三个月下降。有钱人几乎不挣扎。但他们的工资增长速度比低收入家庭慢。根据美国银行研究所的数据，他们领取失业救济金的速度是低收入家庭的三倍。富人的其他借贷成本也在上升。根据益博睿第一季度的数据，拥有超级信用评分的人支付的新车贷款利率大约是两年前的两倍，而深度次级抵押贷款利率则基本持平。

贷款机构还对投资组合支持的贷款收取更高的利率，这受到富裕借款人的青睐。就该产品向银行提供咨询的汤姆·安德森 (Tom Anderson)表示，由于利率浮动，现在的价格要贵得多，目前约为 8%，而美联储开始加息之前约为3%。金融危机后的几年里，银行越来越渴望发放巨额抵押贷款。这些贷款几乎可以保证由富有的客户偿还，这与刚刚将金融体系推向崩溃边缘的狡猾的次级抵押贷款相反。银行通常将巨额抵押贷款保留在资产负债表上，这是与出售给投资者的小额贷款的一个关键区别。当银行不支付任何存款时，3%的30年期固定利率抵押贷款提供了合理的回报。

硅谷银行在三月份倒闭，部分原因是其对高利率的处理不当。第一共和银行很快就紧随其后，该银行的业务是向富有的购房者提供超低利率和灵活的条款。“冲击波对银行高管产生了心理影响，”银行首席执行官克里斯·阿巴特表示。在银行倒闭之前，红杉信托的大部分业务涉及从独立抵押贷款经纪人那里购买巨额贷款并将其出售给银行。现在情况恰恰相反：数十家银行向该公司发出大量可能解除巨额贷款的请求。阿巴特表示，银行将发现发放定制贷款变得更加困难，因为这些贷款必须标准化才能出售给第三方。

上个月，美国监管机构提出了一些规则，实际上要求银行为某些抵押贷款保留更多资本，从而降低持有这些抵押贷款的利润。据抵押金融内情称，收购第一共和银行后，第二季度该公司可能成为美国最大的大型贷款机构。摩根大通首席执行官杰米戴蒙表示，他的银行不会采取与倒闭机构相同的做法。戴蒙在交易当天上午与投资者的电话会议上表示：“我们不会在账簿上发放大量廉价的巨额抵押贷款。”投资者押注美联储今年最后一次加息，但重要的是美联储主席杰罗姆·鲍威尔的言论。我们详细分析最新的联邦公开市场委员会声明和鲍威尔的新闻发布会，以解释市场的下一步走势。最近聘请了数十名前第一共和国银行家，以吸引富裕客户。新员工的武器库中不会有什么东西？Citizens消费者银行业务主管布伦丹·考夫林表示，抵押贷款大幅折扣。

这种回调迫使许多富裕的购房者重新考虑他们的融资选择，甚至他们购买的房产。塞多纳的买家史密斯说，她买的便宜房子需要修缮，所以她计划在出租之前先把它修好。为了获得购买房产的现金，她以自己位于爱达荷州博伊西的房屋为抵押，利用了信用额度，她在那里担任房地产经纪人。该公司一直在提供她想要使用的可调整利率巨额贷款，该公司表示，该公司的重点是建立客户关系，因此，“巨额抵押贷款主要是为客户保留的。”

芝加哥的营销经理克里斯蒂娜·约翰逊（Christine Johnson）一直在和她的四口之家寻找一套带后院的房子。他们想为价值 100 万美元的房屋支付 20% 的首付，并获得巨额贷款。但如果他们首付 30% 并获得合格的抵押贷款，他们可以获得较低的利率，用行业术语来说，这意味着有资格在政府支持下出售给投资者。他们一直在考虑通过出售目前居住的公寓以及通过退休账户借款来获得额外的现金。他们还没有接受报价，所以他们不必做出决定。

“根据利率水平，它将决定我们正在做什么，”她说。