抵押贷款利率达到7.23%，为2001年以来最高

本周抵押贷款利率升至二十年来的新高，使房地产市场更难摆脱严重放缓的影响。

根据周四公布的数据，30年期固定抵押贷款的平均利率为7.23%。一些借款人支付的利率甚至更高。一周前该利率为7.09%，这是自去年秋季以来首次高于7%。新高与两年前相比有所转变，当时借款利率低于3%，接近历史低点。数百万人争先恐后地购买房屋和再融资。现在，为典型的购房融资需要花费数十万美元的利息。抵押贷款银行家协会本周表示，购买抵押贷款的申请量降至1995年以来的最低水平。7月份现房销售五个月来第四次下降。

房地美(Freddie Mac)首席经济学家萨姆·哈特(Sam Khater)表示：“上市和退出市场的房屋传送带正在慢慢停止。”去年大部分时间都在上涨的抵押贷款利率在美联储表示不急于放松货币政策后，近几个月又恢复了上升势头。在高利率时代，经济保持强劲，这意味着央行可能会维持高利率或进一步提高利率以控制通胀。抵押贷款利率往往大致跟随基准10年期国债的收益率，该国债在今年夏天也触及多年高点。但最近抵押贷款利率的涨幅远远超过政府债券收益率。

根据城市研究所的数据，在过去的半个世纪里，它们比当前的国债收益率平均高出约1.75个百分点，但在过去的一年里，它们高出了近3个百分点。

据布鲁金斯学会称，最近的差距与2008年金融危机期间的差距差不多。

用行业术语来说，这种价差是由几个组成部分造成的。最需要理解的一点是，贷方通常不会保留他们发放的抵押贷款。相反，他们寻找投资者来购买它们。但这是有代价的。与超级安全的国债相比，投资者希望通过承担购买抵押贷款的风险获得更多收益。贷款人还必须承担自己的贷款成本。目前经济和利率存在很多不确定性，这意味着投资者要求更高的收益率来弥补。城市研究所住房金融政策中心首席研究员迈克尔·尼尔表示：“如果利率波动更大，我在这里受益的确定性就会降低，所以我最终会对此进行定价。”

主要投资者对抵押贷款的需求也有所减少。美联储在疫情期间购买了大量抵押贷款债券，作为刺激经济的一部分，但在过去一年里几乎没有购买任何债券，因为它正在缩减投资组合。银行在利率较低时也将多余的现金投入抵押贷款债券，现在正在减持债券，对将长期证券保留在资产负债表上持谨慎态度。硅谷银行拥有庞大的抵押债券投资组合，这加速了其在三月份的消亡。美联储杰克逊霍尔研讨会将把世界各地的央行行长聚集到怀俄明州。他们肯定会关注本周的美国现有和新屋销售报告以及八月份的新制造业和服务业数据。

根据Inside Mortgage Finance数据，银行和信用社持有的抵押贷款相关证券第一季度同比下降 7%。监管机构开始清算数百亿美元的抵押贷款支持证券SVB和签名银行第二季度，供应增加。其他机会主义参与者也介入了。根据该公司副主席兼负责人Mark Tecotzky的说法，投资者追求新发行的抵押贷款支持证券的收益率超过6%，而一年前约为4.5%，两年前还不到2%。总部位于康涅狄格州的艾灵顿管理集团的信贷策略。

“从50码线开始，”艾灵顿公共房地产投资信托基金联席首席投资官特科茨基说。“市场上的收益率要高得多。”利差扩大直接导致抵押贷款利率上升。由于房屋太贵，潜在买家正在搁置购买计划。潜在卖家处于观望状态，因为他们不想失去低利率。艾米丽和凯莱布·艾伯特已经暂停了在底特律郊区的房屋搜寻工作。她说，他们最近报价的抵押贷款利率超过8%，远远高于他们目前住房的2%多一点的利率。他们希望明年初利率能够下降。

目前，一家四口只能在他们已经无法容纳的房子里凑合着过日子。他们计划将地下室的一个房间改造成迦勒的办公室，这样他们七个月大的孩子就可以拥有自己的房间。“当孩子们睡觉时，我们总是不得不小心翼翼，”艾米丽·埃尔伯特说。“我们只是一瘸一拐地前进，直到情况好转。”俄克拉荷马州塔尔萨的 Gateway First Bank 抵押贷款银行业务总裁史蒂文·R·普莱桑斯 (Steven R. Plaisance)说“从各方面考虑，这是我经历过的最糟糕的市场，”，7月份住宅抵押贷款额同比下降了三分之一以上。

尽管如此，如果国债收益率和抵押贷款利率之间的差距缩小到历史水平，利率可能会大幅下降，从而吸引购买者和需要再融资的人。抵押贷款公司希望能够招揽业务。“利率确实可能随时下降，而且不需要发生一些疯狂的事情，”该公司首席执行官马特·伊什比亚(Mat Ishbia)表示。

美国最大的抵押贷款机构本月召开财报电话会议。“这只是意味着这些利差回到了正常数字。”