买卖房的税务改变

新税法对于房屋买卖和持有的规则做了较大改动。在个人持有方面，房产税将和州及地方所得税一起只有1万元的扣抵总额，可扣除利息的新房屋贷款额度从原先的100万元降至75万元，但2017年12月15日以前购买的房子，贷款额仍为100万元。第二套房产的贷款利息仍然可以抵税，但两套房的可扣除利息的贷款上限不得超过100万或75万元。新法取消了抵押贷款保险费、贷款点数、私人贷款保险（PMI）等项目。对于房屋净值贷款利息，只要该房屋净值贷款（Home Equity Loan）用于所抵押房屋的修建，而不是用于个人投资或开销（如偿还信用卡债等），其利息都允以扣抵。

例如，王先生于2018年1月贷款50万元购买一套自住房， 2月另贷款25万元购买了一套度假屋，因贷款总额未超过75万元，故两笔贷款的利息都允许扣抵。如果王先生是通过抵押第一套住房才获得的25万元新贷款，则这笔25万元贷款的利息不得扣抵。这些政策对原本适用逐项扣抵的中产阶级（尤其高房价区的屋主）不利。

在个人房屋买卖方面，如果过去五年住满两年且所售房屋是主要居所（Primary Residence），纳税人可以享受单人25万元、夫妻50万元的售屋利得免税额。为了防止有些民众售卖出租房前搬进去当作自用房住两年「钻空子」，税法自2009年起新增条例（IRC Sec. 121(b)(5)），要求非自住（Nonqualified Use）时期升值的房子，都必须按比例来计算免税额，即便满足五年之内住满两年的条件也不一定能够全额使用免税额。

例如，方先生2012年20万元购买一处房屋，2012至2015年用于出租，自2016年起改为自住，在2018年初卖掉，房屋卖价35万元，净利润为15万元（不考虑其他成本）。由于在2012年买房到2017年卖房的6年时间里，方先生自住只住满了两年，只能享受5万元免税额（（30万－20万）× 2/6），剩下的10万元利润，按长期资本利得税率上税。

新税法对房地产投资人是利好。C公司形式的投资者，其企业最高税率从原有的35%降至21%；S小公司、P合伙人、房地产信托投资基金（REIT）等「过渡实体」（Pass-through Entities），投资人可在其1040附表E-2上扣抵20%的税前「合格业务收入」（Sec. 199A）。合格业务收入通常包括S或P的K-1表上的「一般业务收入」、「租金收入」、1231资产获利（Sec.1231 Gain）。新税法对企业可扣除的贷款利息没有限制、对设备投资和折旧非常宽松，企业在2017年9月27日至2023年1月1日期间取得并投入使用的特定资产支出（如厂房），当年允许完全扣除，无须逐年折旧，2023年1月1日至2027年底期间投入使用的资产，扣抵比率每年以20%递减。（作者为注册会计师）