全美华人聚居地房市状况各不同

纽约一直是个柔情万种的城市，细腻且风情，成熟又充满活力，图为曼哈顿时报广场。（Pexels）

新冠肺炎疫情笼罩全美，一波未平另一波又起。疫情爆发之初，人心惶惶，房地产市场一度受冲击，观望气氛浓，但随着时间拉长、人们调整好生活步调，房屋买卖恢复，向来备受华人青睐的地区如纽约、旧金山、洛杉矶、华府、佛罗里达、凤凰城、芝加哥、德州达拉斯或休斯顿等，房地产市场多半复甦中，不过，疫情阴影还在，复甦之路崎岖不平，房价走势各地有所不同。

市场基本面有支撑

2020年初疫情尚未扩及美国，当时房屋市场强劲，从去年12月到今年2月，房屋销售创近十年最出色佳绩，新屋兴建步伐加快、待售屋库存创新低，导致房价上扬，市场热络；疫情爆发后，市场基本面的实力仍在，只不过一下子生活大乱，为了保命，买方卖方进行交易的意愿都降低了，再加上疫情为经济蒙上阴影，有太多不确定性，热络的房地产市场顿时沈寂。

提供专业房地产市场数据的CoreLogic在5月发布调查报告时表示，目前全美经济不振可比经济大萧条时期，但不同的是，这波经济困境并非源自房地产市场。

短暂观望后，房地产市场5月逐步露出复甦迹象。由政府资助的房贷业者房利美（Fannie Mae）报告显示，5月全美房屋销售量比前一个月下降9.7%，许多人本来打算3、4月买房，因疫情而纷纷推迟，所以当时便预估，5月是夏季房市谷底，已嗅出强劲潜藏买气，尤其房贷利率仍处于低档，大约3%多一些，更添买房动力。

虽然疫情卷土重来，有些州重新启动封锁令，房利美认为，再次封锁对经济所造成的冲击应该不会那么严重，有助于房地产市场复甦。

疫情难以捉摸，每有风吹草动，买卖便紧缩，疫情纾缓，市场又趋活络，富比士杂志（Forbes）7月中旬报导，7月初因第二波疫情出现，全美各地签约成交量普遍减少，房价也下跌，但市场复甦可期，而且带有地区差异性。

各地复甦情况不一

在美国华人人口最密集的地区，疫情下的房地产市场概况分述如下：

．纽约

很多报告称，疫情驱使人们逃离市区、迁往郊区居住，纽约市曼哈顿的房地产市场却恢复活络。根据房地产部落格curbed.com在8月初的报导，3月中旬疫情大爆发时，纽约市住房市场停顿，曼哈顿大部分地区被清空；解封后，城市逐渐回归常态，曼哈顿的住房市场重新动起来。如今，大环境充满不确定性，买卖方都要用心了解供需关系，以研判行情走势。

房地产顾问Mike DelPrete整理了房地产经纪商Redfin提供的数据，发现目前纽约市列出的求售房屋较去年同期少22%，全美多数州的房屋市场待售屋总数也下降。但curbed.com引述数据分析公司UrbanDigs的研究，曼哈顿新列出的待售屋不仅恢复正常水平、甚至开始超过一年前，越来越多求售房屋进入曼哈顿市场。

而在需求方面，纽约市房屋需求回升相对缓慢。在曼哈顿，7月签约数量急剧反弹，但还是不如以往，其他迹象显示需求增长有限。供应增加、需求低迷，两大因素交错下可能有利于买方。但长期来看，买房需求紧缩的真正意义难以理解，也许意味着曼哈顿正处于疫情爆发后的过渡期，市场将重新找到平衡点，但也可能曼哈顿市场从此发生大变化，买方未来握有优势。

纽约州水牛城尼亚加瓜房地产经纪人协会（Buffalo Niagara Association of Realtors）总裁利特菲尔德（Donna Littlefield）是房地产经纪人，最近忙进忙出，她说，「我们（纽约）正蓬勃发展，我比过去更忙碌」。

纽约州西部的住房市场非常热络。尽管疫情警报未除，房屋销售很快，房价也上涨。

这位忙碌的女经纪人向记者展示一栋位于东阿默斯特的五卧五浴房屋，售价略高于50万元；市场上的买气很旺，一个房屋推出，往往收到很多要价，她受托出售的一个房屋一推出就有34个买方提出要价，是卖方占优势的卖方市场，待售屋存量依旧偏低。

利特菲尔德说，纽约州解封后，人们可遵循政府最新的安全指南展示并参观房屋，3月以来，她接受委托的卖房数量倍增。卖方市场下，房屋抢手，利特菲尔德建议，买方要备妥最好的资格，而对卖方来说，此时是将房子推向市场的最好时机。

房客欠房租房东遇困可能被迫卖房

虽然房屋市场景气好转，但纽约市约三分之二居民租房，租屋比例远高于全国平均值。目前看来，纽约租屋市况不似房屋买卖般看俏，房东面临困境，想在纽约投资买房的人不妨参考。

根据彭博商业周刊（Bloomberg Businessweek）7月的报导，纽约市大约有70万房客失业，约四分之一已四个月付不出房租，但房东被要求暂时禁止驱逐房客。

房客欠房租，房东无计可施，只能无奈被拖累，有些靠租金生活的房东没办法支付所有账单，水电公用事业、维修、管理费等如果缴不出来将被课收延迟费。

社区住房改善计划（Community Housing Improvement Program）是一个小房东组成的团体，旗下房东约20%身处困境，可能不得不售屋以维持生活。

疫情为都会公寓屋主和住在屋内的人带来风险，一些地区的租金滑落、闲置率上升，所以，房东卖房可能要火速脱手；有些房东身负贷款，手头一紧可能就错过缴款，卖房更显迫切。

纽约市府似乎感受不到房东处境，甚至苛刻地坚持收取地产税18%迟交费用，完全没意识到未来几年租金收入将受冲击。

纽约邮报（New York Post）分析，纽约市有些街区可能重蹈1970年代覆辙，当时房东因无法靠租金收入支应生活费而出脱房屋。

．旧金山

根据房地产投资网站noradarealestate.com在7月底的资料，6月旧金山湾区九个郡中，八个郡的售屋挂牌量比前一年同期下降，唯有旧金山例外，仍是世界上最昂贵的房地产市场之一，不过，疫情下许多人在家工作，生活型态变了，旧金山市居民住房地点的选择跟着改变，房地产买气分区冷热不一。

ABC7新闻7月下旬报导，上班族聚集的旧金山南市场（South Market）街区、金融区（Financial District）处处可见空荡荡的大楼，犹如鬼城；然而，位居湾区东部的都会小镇阿拉米达市（Alameda）大受欢迎，有些房屋一挂牌求售，就有好几十个买方出价，当地房地产经纪The Canlas Brothers最近经手一个个案，有85人表达兴趣。

The Canlas Brothers合伙人坎拉斯（Neil Canlas）说，疫情让房地产价值受打击，各区受创程度不一，南海滩（South Beach）受创最重。

根据ABC7房地产数据分析，南海滩有147套豪华公寓求售，坎拉斯说，五年来这种情况前所未有；人们在社群网站上贴文说出搬离南海滩的理由，不外乎「在家工作」、「成本高」和「无事可做」。除了南海滩，索马（Soma）、米申湾（Mission Bay）也有大量卖房，这三地卖房挂牌量占了旧金山近三分之一。

如果扩大到整个旧金山湾区（San Francisco Bay Area），6月公寓价位中间值已从2019年高位回跌，但旧金山市的一家庭成屋售价中间值上涨2.4%、达180万5000元，更多富裕买家进入市场、带动高端房产销售强劲复甦，是房价走高的主因之一。

整体而言，无论是湾区、或者旧金山市，房地产市场都出现复甦迹象。6月，旧金山市的成交房屋销售量比去年同期减少8.9%，但比5月大增56.7%，而湾区房屋销售比去年同期下降7.8%，但比5月增长69.2%，湾区的一家庭成屋房价中间值为100万元，比去年同期上涨4.2%。

．洛杉矶

房地产投资网站noradarealestate.com在7月底的资料显示，疫情对加州经济和房地产市场确实产生巨大影响，房屋销售过去几个月减少，但价格仍高，到了6月，房屋销售出现反弹，在洛杉矶大都会，房价比5月上涨11.6%、达55万3000元，销售量增加48%，南加州六个郡的销售量都增加。

不过，这些数字仍比去年6月下降。

就洛杉矶而言，6月房屋销售比5月增加40.8%，但比去年同期减少24.3%，虽然销售不如去年，房价中间值仍比去年同期上涨4%、达64万3000元。noradarealestate.com认为，洛杉矶房地产市场有长期良好获利纪录，是长期投资的好选择。

另外，彭博通讯（Bloomberg）7月底报导，洛杉矶的豪宅买气也在解封后明显回升。负责准备豪宅市场报告Elliman reports的评估师米勒（Jonathan Miller）说，洛杉矶已成重要的豪宅市场。

独立开发商Sea Society专门买房整修后转售，6月下旬把距离洛杉矶Larchmont Village社区不远处一栋2400平方呎的豪宅挂牌求售，标价249.5万元，推出才一周就有人要价，不久后第二人以百分百现金提出要价，成交，比当时150万元买价高出非常多，大赚一笔。

米勒坦承，疫情确实也曾重创豪宅市场，当整个洛杉矶市关闭，市场陷入黑洞，导致第二季销售量比去年同期大幅下降43.5%，但全市解封重新开放后，被压抑的需求再度释放，力道惊人。

．其他华人青睐的房地产市场

佛罗里达、华府、德州也有不少华人，赌城也受到华人关注，这些房地产市场表现因区域而好坏不一。

提供专业房地产市场数据的CoreLogic每月公布MRI报告，7月初的报告预测，未来12个月内，佛州克雷斯特维尤堡沃尔顿海滩（Crestview-Fort Walton Beach）房价下跌的可能性将超过六成，理由是，佛州、亚利桑那州都面临疫情病例上升的风暴，旅游市场受创，大大限制购房需求，足以拖累未来房价涨势。

不过，拉斯维加斯的住房市场仍保有竞争力。根据当地媒体LasVegas Review Journal在8月初的报导，虽然疫情未除，当地7月房屋销售创历史新高，一家庭成屋的中间房价为33万元，比6月历史纪录高出1.5%，甚至比去年7月高8.9%；求售房屋相对少，一推出不久就有人要价，火速成交，房地产经纪商RedFin说，平均约46天成交。

在德州，房地产业者Jeanie Marten Real Estate负责人马腾（Jeanie Marten）注意到待售房屋减少了，买方却很多，房屋出售速度很快；在华府地区，当地媒体washingtonian.com引述数据，6月洽谈的房屋交易合约较同期增加4.7%，数量创近十年新高，卖方也逐步由观望转而积极，市场回温，6月的房屋中位价达50万5000元，比去年同期上涨3.1%，上市时间中间值只有九天。