您该取消购买房屋的合同吗？

无论您是买家还是卖家，一旦签署了转让房屋所有权的协议，都希望交易能够完成。但是合同的任何一方都可能出于不同的原因而取消合同，因此买卖双方在房地产合同方面了解自己的权利和责任是明智的。

我们向Kelly Martinez（隶属于大西洋中部Coldwell Banker Realty公司维也纳/泰森斯角办事处的房地产中介）、Corey Burr（华盛顿TTR Sotheby’s International Realty的房地产中介）以及Andrew Detweiler（马里兰州罗克维尔市Rockville Real Estate Exchange的创始人兼经纪人）寻求建议，三人均通过电子邮件答复，回复经过编辑。

取消合同的常见原因有哪些？

Detweiler：取消合同的最常见原因是买方融资失败，房屋检查有不良发现或评估没有反映房屋报价的价值。在房屋检查和评估的情况下，如果双方能够在谈判过程中达成一致意见，这些问题通常是可以解决的。
Burr：取消合同最常见的原因是买卖双方无法解决检查中发现的问题、评估估价低于销售价格以及贷方不批准承销贷款。标准的应急条款通常都包含合同的这三个方面，但在过去两年白热化的市场中，许多买家决定不包含这三方面。随着市场降温，这些典型的应急条款正在更频繁地回归市场。

Martinez：如果在房屋检查附带条件下卖家拒绝进行维修，或者在利率快速变化抑制支付能力的金融附带条件下，尤其是在新的建筑空间，可能在六个多月前合同就已经生效，当时利率要低得多，诸如此类情况下，买家就会废止合同。此外，在竞争不那么激烈的市场中，FHA和VA买家现在有机会购买房产，附估价附带条件，这比其他融资方式的要求更严格，这也导致了更多合同失效。

通常是买方取消合同，还是卖方有时会取消合同？

Detweiler：取消合同的几乎总是买方，因为他们是受偶发事件保护的一方，有多次“退出”的机会。除非买方不按照合同履约，否则卖方无权取消合同。卖方可能取消合同的最常见例子是买方一再错过结算日期，卖方不相信买方能够完成交易。

Martinez：在大多数州，一旦合同正式生效，卖家即无权取消，除非他们不想同意买家的某些要求，例如房屋检查维修或因评估低而降低价格。

Burr：合同通常因为买方的行为而被取消。例如，如果贷款未获批准，具有融资批准偶发事件的买方可以取消合同。如果评估估价低于销售价格，且买方和卖方无法就价格修改达成一致，那么买方可以取消包含估价附带条件的合同。大多数当地房地产经纪人协会表格的标准语言允许卖方或买方在双方无法就检验问题的解决达成一致时取消合同。

如果必须取消合同，买家如何在交易中保护自己并确保他们能拿回押金？

Detweiler：买家在交易过程中保护自己押金的最佳方式是与了解合同的人合作，并确保适当的保护措施到位。同样，最常见的保护包括融资、房屋检查和估价附带条件——但也有其他保护措施。这些偶发事件都是有时限的，所以时刻关注这些也很重要。在大多数情况下，除非从不履行的立场来看，他们做了一些非常恶劣的事情，否则买家很难失去押金。

Martinez：稳定的市场意味着房屋检查意外事件重新出现，这对买家来说是一件好事，因为这让他们有信心在合适的房屋上进行可靠的投资。买家要拿回押金的关键是确保自己没有违约。必须在应急或HOA/condo文档审查期间取消合同，以便买方保留押金。

卖方如何保护自己，并增加合同通过的可能性？

Burr：卖家可以通过非常合理地解决买家检查中发现的问题，大大增加维持合同的机会。通过同意在结算前由卖方承担解决问题的费用，或为买方的结算成本提供卖方信贷，这样买方就可以在结算后自费解决这些问题，这是将交易推进到结算的最佳方式。努力确保买方有经济能力获得贷款批准是至关重要的。要做到这一点，需坚持要求出具贷方的预先批准信，说明买方的信用报告已经过审查并且令人满意，并与贷方进行讨论，确保买方的资产、收入和债务已得到核实。

Martinez:卖家需要明白，市场正在迅速变化，逐步稳定。随着市场变得更加平衡，谈判也变得更加平衡，卖家可能不得不同意进行房屋检查维修，以维持合同的履行。尽快清除附带条件，并消除取消的机会，至关重要。卖方应在生效前订购HOA/condo文档，以便文件与批准的销售合同一起交付。

Detweile：这听起来太简单了，但我建议卖家确保完成交易的最好方法是试着辨别出价买你房子的人是否真的想买你的房子。买方通常非常容易找到解除合同的办法。然而，如果买家真的想的话，基本总会有办法完成交易。在与另一位中介的对话以及报价本身的信号(例如，较低的定金)之间，通常会有微妙的迹象表明买家是真的想要这栋房子还是更有可能放弃，就像投资者或紧张的首次购房者经常发生的情况一样。如果买家正在融资，那么你的中介对买家的贷方进行审查，了解他们所做的尽职调查也非常重要——并且，尽可能地了解买家的财务稳定性。例如，如果他们看起来必须在几年内更换屋顶，那么与拥有充足储备的人相比，花费所有家当支付首付的买家更有可能放弃。

关于合同还有其他的建议吗？

Detweiler：阅读合同！并确保你的中介可以详细解释。但你也应该明白，合同和业务中存在大量的自由度和灰色地带。从买方的角度来说，你要确保合同已经写好，这样你的定金就能得到保护，如果你确实想退出，那么你已经让你的权利尽可能地无可争议。从卖方的角度来说，即使买方违反合同条款，也不值得卖方花时间去寻求任何法律追索权。