许多想要搬家的美国人都被困在了自己的房子里——被他们无法放弃的较低购房抵押贷款利率所困。 这些“金手铐”使待售房屋的供应量保持在异常较低的水平，并使市场比一些预测者预期的更具有竞争力、价格还要高。经济学家表示，房主不愿意卖房子的情况将当前的房地产市场与过去的房地产市场低迷时期的情况区分开来，并且可能会阻止房价在全国房地产市场的范围内大幅度下跌。这可能会削弱美联储通过冷却经济的方式来减缓通货膨胀的努力。 居住在明尼苏达州圣保罗郊区科蒂奇格罗夫(Cottage Grove)的埃米莉(Emily)和伊萨克·纳茨(Isaac Naatz)去年生了一个孩子，他们计划要买一个更大的房子。他们在自己的两居室联排别墅里住了四年多，现在他们想买一套三居室或四居室的房子，并且要带一个院子和一个家庭办公室。“虽然这里只有四个人……但是感觉就像是有一大群人，”纳茨(Naatz)先生说。 但是他们早在2021年的时候就已经锁定了3.4%的30年期固定抵押贷款利率——因为他们不想放弃这个较低的利率而去承担高出大约3个百分点的新的抵押贷款利率，尤其是在他们所居住的地区的房子价格还没有大幅下跌的情况下。纳茨(Naatz)先生说，他们想要购买的那种房子每个月要比他们目前支付的费用高出1100美元左右。“我不愿意支付我仍然认为是虚高的房屋价格， 而且还要支付两倍的利率”他说。
根据抵押数据公司黑骑士(Black Knight)的数据，截至3月31日，有将近三分之二的初级抵押贷款利率低于4%。黑骑士(Black Knight)的数据显示，大约有73%的初级抵押贷款都具有30年期的固定利率。房地美公司的数据显示，截至5月4日当周，新的30年期固定抵押贷款的平均利率为6.39%。 大约有三分之二的初级抵押贷款（其中大部分都是30年期固定利率贷款）， 其利率都低于4%。 抵押贷款利率因素让一些要买房子的人住在不太合适的房子里，无论是一个没有足够多卧室的成长中的家庭，还是拥有太多空间的老年房主，或者劝阻人们为了工作或其他机会而搬迁。一些想在2022年或 2023年卖房子的人们都搁置了他们的卖房计划。 房地美公司的首席经济学家山姆·哈特(Sam Khater)表示，由于目前的房主仍然还留在原来的房子里，“向上爬阶梯的运动有点停滞不前了” 。“因为现有房屋供应量不够，第一次要买房子的人们越来越难进入房地产市场了。”
根据Realtor.com的数据，4月份的待售房屋数量大约为2019年4月份总待售房屋数量的一半，尽管现在的挂牌数量比2022年4月的要多，当时已经接近历史最低点。 4月份新上市的房屋数量较上一年同期下降了大约21%，这表明即使在通常繁忙的春季购房旺季，房屋卖家也都在按兵不动。 房屋库存受到限制是房价没有大幅下跌的一个关键的原因，尽管较高的抵押贷款利率已经将许多购房者推向了观望的边缘。 根据美国全国房地产经纪人协会的数据，3月份成品屋销售价格中值较上年同期下跌了0.9%。与此同时，3月份成品屋销售同比下降了22%。 NAR的首席经济学家Lawrence Yun表示，这是一种“独特的房地产市场状况” 。“一些地区的房子销售额下降，甚至价格也下降了，但是从房屋买家的角度来看，很难把房子买回家，因为他们正在与其他买家竞争。” 疯狂的竞购战在该国部分地区仍然很普遍，尤其是对于吸引首次购房者的中等价位住房。在纽约市郊区新泽西州的克利夫顿，一栋四月初挂牌价为44.9万美元的两户住宅在六天之内就已经收到了120份报价，挂牌的房地产经纪人马哈茂德·伊杰巴拉(Mahmoud Ijbara)说。他说，这所房子的合同价格比要价高出大约15万美元。 “房屋库存量低是推动房屋价格上涨的原因，”他说。“很多买房子的人们现在真的都很恐慌。” 经济学家表示，按照目前的销售率，一个健康的房地产市场有四到六个月的供应量。根据NAR的数据，构成房地产市场大部分的现有住房市场在2022年的1月份创下了1.6个月的供应量的历史新低，今年3月份的房屋供应量为2.6个月。根据美国商务部的数据，规模较小的新房市场供应更为充足，3月份经季节性因素调整后的供应量为7.6个月。
多年来，住房市场供应短缺一直是一个日益严重的问题。次贷危机之后，许多房产建筑开发商都倒闭了，其他建筑商则大幅削减支出和新建工程。 纳茨(Naatz)先生正在工作，而他的女儿却在附近玩耍，和家人们在一起。他们想卖掉现在的房子，搬到更大的房子里去住，但是又不想放弃目前的低利率抵押贷款。 这个问题从2020年就开始恶化，当时创纪录的较低抵押贷款利率和新冠疫情导致的远程工作增加促使大量房屋买家涌入房地产市场并抢购初级房、度假屋和投资性房地产。同时房屋建筑商们都加大了施工力度，但是由于建筑材料成本的波动、劳动力短缺和供应链的问题，很难满足市场需求。 这场房屋销售热潮，加上一大批房主对抵押贷款进行再融资，使得数百万房主都获得了较低利率的长期贷款。根据 Realtor.com 在2月份进行的一项调查，在计划在未来12个月内出售房屋并购买新房子的人当中，大约有56%的人都计划等待利率下降。（《华尔街日报》的母公司新闻集团经营着Realtor.com。）
美联储一直都在努力减缓通货膨胀。它上周上调了基准联邦基金利率，这是自2022年初以来的第10次上调，但是表示目前可能已经加息了。 住房是对利率最敏感的经济部门之一，自2022年初以来，住房市场放缓是美联储行动直接影响消费者的主要方式之一。 即使一些可以接受更高抵押贷款利率的购房者也都留在原地，因为他们正在努力寻找可以购买的东西。朱莉(Julie)和艾丹·布斯(Aidan Booth)在2019年底买下了他们位于新泽西州东卢瑟福的三居室住宅，他们原本打算在这里居住大约五年的时间。但是从那个时候起，他们有了第二个孩子，他们两人都转向了完全远程和混合工作的方式，这就促使他们需要比原来更快地拥有更多的空间。 这家人在年初就开始找房子。布斯(Booth)女士说，他们将能够负担更高的抵押贷款利率，但是由于房地产市场供应不足，他们受到了阻碍。 “在过去的三周里，我们镇上没有什么新房子”符合他们的标准，她说。“就是没有现房。”
住房短缺对房屋建筑商们来说是个好消息，他们在2022年的大部分时间里都在努力寻找客户，抵押贷款利率不断地上升，但是报告称第一季度的需求量高于预期。3月份，新建房屋约占待售单户住宅总数的三分之一，高于历史标准的10%至20%。 房地产开发商D.R. Horton负责投资者关系和沟通的副总裁杰西卡·汉森(Jessica Hansen)在4月份的财报电话会议上说：“如果有人确实想要购买一栋(无论房价是更高还是更低)的房子，那么他们现在就可以在新建的小区里找到它。” 当前的市场也可能对改造公司有利。雷切尔(Rachael)和艾伦·怀利(Aaron Wyley)在加利福尼亚州萨克拉门托拥有他们房子已经将近10年，他们考虑搬到另一栋有足够空间可以容纳怀利(Wyley)先生岳母的房子。但是房子价格要么太高，要么房子抵押贷款利率太高。相反，他们正在通过存钱改造来增加一个房间。 “我们会把房子需求进行数学分解，先看看我们会把生么去掉，然后再看看我们能从卖房中得到多少，”怀利(Wyley)先生说。“我们有足够的钱来支付每月的费用，但是用来支付其他的费用就没有多少了。” 总会有房主因死亡、离婚或者工作调动等生活事件而不得不搬家，但是还有一些人却不认为当前的抵押贷款利率是个障碍。许多退休人员和远程工作人员都选择了搬到更便宜的住房市场，在那里有更低的价格可以抵消更高利率的影响。根据人口普查局的数据，大约有38%的自住住房没有抵押贷款。根据NAR的数据，3月份成品屋总销售中约有27%是用现金购买的。
许多在自己的房子里住了很多年的房主们也都积累了资产，可以用来支付下一套房子的首付款，从而减少了贷款总金额。根据CoreLogic的数据，截止2022年的第四季度，美国房主的平均资产净值比新冠疫情开始的时候要多27万美元。 经济学家很难说抵押贷款利率的锁定效应将会持续多久。抵押贷款利率从没有像2022年那样迅速攀升。 根据伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校的朱莉亚·丰塞卡(Julia Fonseca)和宾夕法尼亚大学沃顿商学院的刘璐(Lu Liu)在3月份的一份工作论文，随着房主现有抵押贷款利率与现行利率之间差距的逐步扩大，搬家速度放缓。该篇论文还发现，锁定抵押贷款利率较低的房主不太可能搬迁到高薪工作岗位所在地。
瑞安(Ryan)和梅根·卡里略(Megan Carrillo)想在凤凰城更换一套更好的房子。他们决定再等大概五年左右的时间，因为新的抵押贷款利率比当时的要高得多。 瑞安·卡里略(Ryan Carrillo)和梅根·卡里略(Megan Carrillo)在2020年以32万美元的价格购买了他们在凤凰城的第一套房子，并且还锁定了2.75%的固定抵押贷款利率30年。 去年，在卡里略(Carrillo)先生找到一份薪水更高的工作之后，他们想换一套更好的房子，房屋价格在60万到70万美元之间。当他们在2022年1月份开始寻找新房子的时候，他们计划每月支付大约3000美元购买一套新房，但预计到9月份付款会突然增加至4000多美元后，他们就退出了房产市场。卡里略(Carrillo)一家现在计划在他们的房子里再住大约五年的时间，然后在他们搬离该州的时候将这套房子出租出去。 “我很想永远保留这套房子而不卖掉它，”卡里略(Carrillo)先生说， 他的超低抵押贷款利率“太好了，不能放弃”。
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