外国人在美地产收入的纳税

叶思明律师,会计师,JD,TAX LLM,MBA,MSF
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最近，许多来自中港台的华人在美国购置房地产，有人置业是为了投资，有人购屋是自己在美经商。美国税法有专门的条款规定这类人的纳税，其规则与美国居民有不同，本文今天就讨论这一点。

外国人 (屋主)在美国投资房地产，其租金收入及买卖收入要向美国税局报税，不管外国人的个人税务情况，也不管美国与外国人 (屋主)的祖国有无税务协议（treaty）。外国人 (屋主)租金收入有以下两种纳税方式。

一是预扣税（withholding）：屋主在拿到租金前，已经被扣下税额了。租金收入是一种被动（Passive）的收入，要预先扣除30%的税额，假如没有税务协议的优惠。例如，租金是5000元，先扣30%即1500元，外国人拿到租金只有3500元。纳税额要按照毛收入计算，而不是照纯收入计算。毛收入和预扣税要在1042-S表上申报，缴税人必须申报1042表，截止期是第二年的3月15日。

二是预估缴税 (estimate tax)：这是在纯收入的基础上计算，所以税可能比上述方式的纳税额要低。这和外国人在美国从事贸易和生意一样，将按照一般的累进税率纳税，不要预扣税（withholding）。屋主可以用毛收入减其花费，如房屋贷款利息、地产税、管理费、维修费、水电、营运花费、维修、及房屋有关的保险折旧费等。

例如租金收入是5000元，房屋贷款利息、地产税、管理费、维修费、水电、营运花费、维修、及房屋有关的保险等是3000元，折旧费是1000元，那净收入只有1000元。外国人 ( 屋主)预估收入1000元。假设税率是28%，那就先预缴是280元。假如外国投资人是个人，在明年用税表1040NR申报，假如是外国公司，要在明年用1120F表申报。

采取何种纳税方式，取决于外国人拥有的财产是否被认为是在美国从事生意。如果仅仅是被动活动（passive activity），比如只有纯租约，房地产的所有人不被认为是从事生意，那就必须预扣30%的预扣税。

假如外国个人能找到合法地解释，他与美国的生意有联系，并向国税局要求选择（election），就没有责任预扣30%税。假如所有人是外国公司，公司将要缴纳分公司利得税 (branch profits tax），拥有美国地产的外国公司可以选择美国税法第882(d)条款，把美国与地产有关的收入当作从事生意收入。如此方式，租金将按照一般的收入减费用后的净收入纳税。

现在来谈谈外国人 (屋主)卖房屋时的税务情况。通常美国人卖房子时，不须预扣税。当一名外国人卖美国房地产时，不缴管这个外国人的收入额是多少，必须扣除实现额的10%。扣除的数额并非最终的缴纳税额，只是预付。外国人必须在明年4月15日申报个人税表，再正确计算应交（或应付）的税额。

有人会问，外国人若销售美国资本资产，如股票等，不须缴纳资本利得税（capital gain tax）。但是，「外国投资房地产税法」（FIRPTA）把房地产视为例外。在这个税法下，外国人销售美国地产的利得还是得纳税。

例如，一个外国人持有美国房地产，符合资本资产的条件(即持有至少一年)，所有利得还是得按照资本利得税率缴纳。扣住的税额将按照真正应该缴纳的税额进行加减，多退少补。个人要申报1040NR表，公司申报1120-F表。